Turno de oficio y la mal llamada Justicia Gratuita

Hoy día 12 de julio se celebra, aunque hay poco que celebrar, el día de la Justicia Gratuita y el Turno de Oficio, y aquí van una líneas por ello.

El Turno de Oficio es el servicio prestado por abogados (obligatoria o voluntariamente, ahora estamos en ese brete) para garantizar el acceso al sistema judicial a las personas que no dispongan de medios económicos suficientes para afrontar los gastos de un procedimiento judicial.

Se trata de un mecanismo para garantizar la igualdad en el procedimiento, y para garantizar el derecho a la tutela judicial efectiva, y que las desigualdades económicas no sean traspuestas a un eventual procedimiento judicial, o al menos sean mitigadas en gran manera.

Para poder ejercer como abogado de oficio hay que superar un curso de 2 años de Escuela de Práctica Judicial (si no recuerdo mal), en el que se verifica que los abogados que acceden al turno de oficio están lo suficientemente preparados para afrontar la defensa de los derechos e intereses de cualquier justiciable con solvencia. Es una leyenda urbana que los abogados de oficio sean peores que otros, más que nada porque se suele compatibilizar el trabajo del despacho, los llamados clientes particulares con los clientes del turno. Harina de otro costal será la dedicación que cada uno le ponga, pero esto no tiene que ver con el turno de oficio exclusivamente, quien no dedique el tiempo necesario a un asunto del turno de oficio, quizás tampoco lo hará en un asunto particular de cuantía moderada si tiene otro asunto de cuantía elevada que atender, en mi opinión depende de la persona.

Una vez efectuada la introducción, vamos al meollo de la cuestión, el Turno de Oficio tiene problemas. Adelanto que no sé si la solución es crear un cuerpo de letrados que se encarguen de estos asuntos o reformular el servicio del turno, pero es evidente que no funciona bien.

No funciona bien porque se cobra en muchos lugares del país con 6 meses de retraso o incluso más (el disparate de las competencias en la materia a las CC.AA. ya lo abordaremos otro día), y además se cobra mal, con cuantías escasas, según el último informe publicado por el Consejo General de la Abogacía ronda sobre los 135 euros de media por asunto.  A esto hay que sumarle la particularidad siguiente: si se atiende por razones de urgencia a una persona y posteriormente se comprueba que tenía ingresos suficientes para poder sufragar su defensa, será el abogado de oficio quién tenga que reclamar su minuta al beneficiario de la asistencia letrada del turno. Todo despropósitos.

Tengamos en cuenta que el Turno de Oficio  atendió a casi 1800000 asuntos, por lo que podemos hacernos una idea de la importancia de esta institución. Parece evidente que con lo que hay en juego es razonable que se dediquen medios a que funcione medianamente bien.

No entiendo que se le denomine, incluso oficialmente, Justicia Gratuita. Soy un tiquis miquis, sí, pero no es gratuita, ya sabemos que nada es gratis, es en realidad un acceso al sistema judicial sin coste para el administrado. Es un acceso universal garantizado al sistema judicial,   tengo dudas de que la denominación justicia gratuita sea adecuada.

No estoy adscrito al Turno, pero en mi opinión es un elemento fundamental de nuestro sistema, y como tal debemos defenderlo, cuidarlo y fortalecerlo. Es necesaria una reivindicación contundente, sin fisuras, frente a los ministros, consejeros y otros responsables para que doten económicamente al servicio, actualicen remuneraciones acordes al trabajo desempeñado y efectúen una gestión eficiente de los pagos, sin medias tintas.

Sirvan estas líneas de minúsculo homenaje a los compañeros abogados del Turno de Oficio que se esfuerzan cada día por hacer que el sistema funcione mejor. Gracias.

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Estacionar (y no pagar) en Zona Azul. ¿Tasa o multa?

Ayer día 24 de mayo salía esta noticia en la versión online del periódico Canarias7, y casi simultáneamente tuve que atender una pequeña avalancha de consultas al respecto.

Canarias 7 Zona Azul

Vayamos por partes. La noticia no dice nada nuevo, ni que no estuviera ya ocurriendo. El Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria viene liquidando de manera habitual las tasas correspondientes a los impagos del parquímetro de la denominada zona azul. La novedad es que han dado un impulso a la gestión de recaudación a la vista de que al parecer había cierto colapso (y supongo que riesgo de prescripción).

El estacionamiento en “Zona Azul” (y verde) viene regulado por la Ordenanza Fiscal 3a1, reguladora de la tasa por aprovechamiento especial del dominio público como consecuencia del estacionamiento limitado del Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria. Esta ordenanza regula el estacionamiento limitado temporalmente mediante el uso de parquímetros.

Antes de nada vamos a desmontar bulos y leyendas urbanas que circulan al respecto:

  1. No es ilegal que el Ayuntamiento organice y limite el estacionamiento de vehículos mediante el establecimiento de determinadas zonas.
  2. Las liquidaciones que gira el Ayuntamiento derivadas de esta ordenanza no son multas de tráfico, no siguen la normativa sancionadora de tráfico sino la normativa tributaria.
  3. Son liquidaciones tributarias, se ha determinado que usar en exclusiva el dominio público para estacionar nuestro vehículo está gravado con una tasa. Esto significa que el procedimiento administrativo para proceder al cobro de las tasas no abonadas debe regirse por la normativa tributaria.
  4. El Ayuntamiento gira las liquidaciones tributarias al domicilio del titular del vehículo cuando alcanza un cierto número de estacionamiento impagados, de ahí que lleguen por importe de varios cientos de euros.

Ahora entremos en materia. En mi opinión la Ordenanza Fiscal que rige el estacionamiento limitado es muy mejorable, y es posible recurrir las liquidaciones con cierto fundamento jurídico solicitando su anulación.  De la lectura de las propias tarifas parece que su legítima finalidad (agilizar y compartir el espacio de público de aparcamiento) ha decaído en favor de un voraz afán recaudatorio.

Hay que tener en cuenta que las Ordenanzas son disposiciones administrativas de carácter general y de rango inferior a la ley elaboradas por los entes locales que, en la esfera de su competencia, los Ayuntamientos aprueban. Las ordenanzas no pueden contener preceptos opuestos a las leyes o disposiciones generales.

En el caso que nos ocupa, además de deficiencias de carácter más técnico en relación con lo que sostiene la propia Ordenanza que es una autoliquidación tributaria, y que difiere de lo que establece la Ley General Tributaria, nos encontramos con que el Ayuntamiento notifica la liquidación al “supuesto” obligado tributario en función de la titularidad del vehículo, pero podría ocurrir (y de hecho ocurre) que quien utiliza el dominio público, y por tanto el obligado tributario no sea el titular del vehículo, sin embargo, le reclamarán el pago de la tasa el titular del vehículo, aún no siendo obligado tributario, esto ya sería motivo de anulación de la liquidación, por ejemplo.

Otra grave deficiencia es el tema de las sanciones tributarias que establece la Ordenanza, y que no respeta lo establecido en la Ley General Tributaria, y recordemos que la norma municipal no pude contravenir normas de mayor rango, por tanto, en mi opinión las sanciones (camufladas, y denominadas tarifas) que impone la Ordenanza por exceder el tiempo de estacionamiento o incluso por no abonar la tasa incumplen claramente el régimen sancionador establecido en la Ley General Tributaria (artículo 191).

Estas liquidaciones no llevan aparejadas descuentos en su cuantía si se abonan sin recurrirlas, tal y como sucede con las sanciones por infracciones de tráfico, y son recurribles mediante recurso de reposición en el plazo de un mes desde la recepción de la misma, y en muchos de estos casos existen fundamentos jurídicos suficientes para presentar el correspondiente recurso.

Por último, las cantidades consignadas en las liquidaciones derivadas del uso de la Zona Azul no dejan de tener la consideración de deuda tributaria, y como tal puede solicitarse fraccionamiento del pago de la misma. En caso de no recoger las notificaciones en las que nos comunican esta deuda tributaria el asunto se pondrá feo, ya que se pondrá en marcha la vía de apremio, procedimiento por el que la administración cobra la deuda “por la fuerza”, incluyendo la posibilidad de embargos en cuentas corrientes, nóminas o créditos a favor de los que disponga. Mi recomendación es recoger las notificaciones que reciba en su domicilio y ponerse rápidamente en contacto con un abogado que le indique lo más apropiado en cada caso.

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I Congreso Internacional Legaltech

El pasado 18 de mayo tuvo lugar la celebración del I Congreso Internacional Legaltech y Startups Juridicas en las instalaciones de la Orona Ideo, y yo tuve la suerte de estar allí.

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#Cltech17

El evento fue excelentemente organizado por Bárbara Román, Jorge Campanillas y Jorge Morell, con un muy buen plantel de invitados y empresas intervinientes. No voy a extenderme en la descripción del evento ya que el objeto del post no es ese, si alguien quiere conocer en detalle el desarrollo del mismo recomiendo este artículo de Law & Trends, que es fiel reflejo de lo ocurrido.

Este post es sólo una reflexión en voz alta sobre el planteamiento que se hace de la innovación desde mi punto de vista, con el evidente sesgo de desarrollar el ejercicio de la abogacía en un despacho pequeño.

Me ha llamado la atención que se repita casi como un dogma que la abogacía no es un sector innovador, que hay “miedo” a innovar tecnológicamente, y casi que abandonamos la máquina de escribir a latigazos. Creo que seguramente será así, pero no veo a los abogados especialmente reticentes, veo los despachos de hace 10 años y los actuales y creo que hay un gran cambio, desde el planteamiento hasta la estética pasando por la forma de trabajar y darse a conocer, así que no creo que tengamos tanto miedo a innovar, además es difícil sostener esa afirmación cuando se puede ver publicidad de compañeros (y no pocos) en wallapop o en vibbo.com (anteriormente conocido como segundamano).

Parece que se suele abordar la innovación tecnológica desde la óptica de los despachos de tamaño grande, quizás porque sean los que tienen facilidad para innovar en cuanto a medios disponibles, a veces resulta todo muy teórico, más aún cuando la inmensa mayoría de los despachos de abogados son de tamaño pequeño o mediano, y ese discurso tecnológico parece, en cierto modo, lejano y poco accesible. Entiendo que de esas líneas maestras debemos sacar conclusiones, tendencias y traducirlas para aplicarlas en nuestro día a día y bajo nuestros condicionantes (y en ello estoy). No obstante, mi percepción es que el sector de la abogacía es tremendamente heterogéneo, con multitud de propuestas exitosas en cada campo, unas con mayor componente tecnológico y otras con menor innovación o apenas ninguna, y sin embargo funcionales, y por esto se me hace complicado admitir la idea de que la tecnología que viene será un “tsunami”. En mi opinión será una tendencia que irá copando todo el sector, pero a distintas velocidades, si bien nos convendrá estar preparados o conocer lo que viene no creo que se provoque una ruptura tecnológica, sino una evolución.

Interesante el apunte que hizo sobre los cambios tecnológicos David Maeztu, indicando que podría provocarse una brecha tecnológica entre abogados en función de su posibilidad de acceso a determinadas tecnologías como la IA, difuminando el principio de igualdad de armas entre los contendientes, podría provocarse una distorsión importante si con ciertas tecnologías pudiera hacerse (ocurrirá) un determinado análisis de un litigio antes de su inicio. Veremos qué pasa y que dirección toma el tema, es posible que los Colegios tengan una oportunidad de oro facilitando acceso a tecnologías y velando por esa igualdad procesal. Veremos.

Algo que me ha impresionado es el tema de startups en el sector legal. Vi proyectos muy trabajados, con muy buen equipo de profesionales y con bastante proyección en mi opinión. Y otros basados en modelo market place bajo un sistema que a día de hoy en la práctica no funciona, y además incumpliendo las normas deontológicas. Muy curioso.

En otros casos el proyecto estaba orientado a apps móviles cuando la fórmula y estructura del servicio pedía a gritos un servicio web. También curioso. Bueno, lo más curioso es la pasta que se levanta así, da la impresión de que existe cierta tendencia a agigantar los proyectos, burro grande ande o no ande.

Parece (no sé si es así) que en los proyectos tecnológicos, no abundan los abogados que se dedican a litigar, de hecho, sin saberlo puedes adivinar si quien habla es abogado litigante o no solo con escucharlo un minuto. Esto se nota mucho en algunos proyectos en los que pretenden vender servicios a los propios abogados o incluso en los que ofrecen servicios a usuarios finales.

Es obligatorio que haga una reseña a la impecable organización, al formato ágil y entretenido y a los excelentes profesionales que acudieron tanto como invitados como asistentes. Hago mención especial a la moderadora, que mantuvo el ritmo de los debates, controló a los ponentes y sacó el látigo para que todo fuera en tiempo. Tengo que destacar también que los intercambios de opiniones con los compañeros asistentes fueron valiosísimos y muy enriquecedores. Me he ido con la sensación de haber aprendido mucho, y me han puesto la mente en ebullición.

La conclusión es que queda mucho por hacer en legaltech, afinando modelos de negocio, preparándonos para afrontar nuevas formas de trabajar, sin embargo no lo concibo desde un óptica general, sino muy enfocado en el modelo de negocio de cada despacho. No hay fórmula magistral.

Mi valoración de este Congreso es  muy positiva, tanto por conocer ideas nuevas como por contrastar planteamientos propios y por plantear unas perspectivas y puntos de vista diferentes, ha sido inmejorable.

Desde aquí mi especial agradecimiento a los organizadores que me hicieron sentir como en casa.

 

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Cláusulas suelo (y abusivas) para dummies.

El pasado 21 de diciembre de 2016 el TJUE dictó una esperada sentencia en la que, en contra de algún pronóstico, y del dictamen del Abogado Gral., estableció que la nulidad de una cláusula por considerarse abusiva implica la restitución de las cantidades abonadas por la aplicación de la misma desde el inicio de la relación contractual. Nada nuevo, ya que es lo que establece el Código Civil, y que nuestro Tribunal Supremo ignoró en un alarde de creatividad jurídica.

No descubro nada diciendo que esta sentencia tiene cierta relevancia, tanto por las devoluciones a las que tendrá que hacer frente la banca (se calcula que unos 4000 millones de euros más los 5000 que tenían ya provisionados), sino también por el número de personas afectadas. El jaleo es de tal magnitud que el Gobierno prepara un mecanismo extrajudicial que agilice la devolución de las cantidades derivadas de las cláusulas suelo, y evitar que tengan que iniciar un procedimiento judicial, ante el riesgo de colapso de los juzgados, según ha justificado el Ministro de Justicia.

Este post, sin embargo, no va sobre cómo reclamar, ni  sobre cómo calcular la cuantía de tu cláusula suelo,  que de eso hay literatura de sobra y por juristas muy brillantes. Lo que me gustaría es hacer hincapié en que todo esto de las cláusulas suelo, y otras cláusulas abusivas, además de tocar a la banca y a los hipotecados está sacudiendo al sector de los despachos de abogados,  que parece que se han lanzado a la caza del cliente hipotecado con bastante intensidad.

No voy a entrar en la masiva, y súbita, especialización en la materia por parte de muchos abogados, y que casualmente ha tenido lugar en los últimos meses, (recuerdo una época en que por estas tierras existían hordas de picapleitos especialistas en extranjería), tampoco quiero meterme en el tema de publicidad (tema controvertido que dejamos para otro post), ni tampoco sobre honorarios, cada cual que elija el motivo por el que quiere que le contraten, por barato, por buen abogado o incluso por guapo.

Lo que si resulta paradójico es ver hojas de honorarios en las que se incluyen cláusulas posiblemente abusivas, como intereses de demora desproporcionados y obligación de pago de la totalidad de honorarios en caso de allanamiento, resulta curioso.

Aquí van, modestamente, unos pequeños consejos a la hora de enfrentarnos a la decisión de reclamar la nulidad de nuestra cláusula suelo (extensible a otras cláusulas abusivas):

  1. Ahora todos los abogados son especialistas en cláusulas suelo (y en materias similares), pero igual unos son más especialistas que otros, no tenga problema en consultar a varios si es preciso, hasta que encuentre a uno en el que confíe (ya sé que igual esto de confiar es mucho pedir).
  2. El derecho es una materia algo compleja, aléjese de los foros, google y redes sociales para recabar información técnica. NO ES BUENA IDEA.
  3. Es perfectamente posible que a su cuñado le hayan devuelto más que a usted al anularle la cláusula suelo, posiblemente su cuñado (por listillo) tenía condiciones peores que las suyas, no compare grosso modo, no sirve.
  4. Pida a su abogado una hoja de encargo por escrito dónde consten con exactitud todas las condiciones del encargo (como en cualquier otra compra, si le cobra muy barato revise bien, y después vuelva a revisar).
  5. Consulte todas las dudas con su abogado antes de iniciar el pleito, no debe albergar dudas sobre el procedimiento u otros extremos.
  6. No todas las cláusulas suelo son abusivas. Una cláusula con redacción clara y sencilla puede ser abusiva. Hay varios factores a tomar en cuenta, hay que revisar cada caso individualmente, no permita que no sea así.
  7. Si quiere someterse a un procedimiento de resolución extrajudicial impulsado por el Gobierno consulte primero con su abogado, y evalúe pros y contras, los sres. del Gobierno son menos de fiar que los abogados.

Espero que esta relación, que es numerus apertus por supuesto, sirva de pequeña ayuda,  con los abogados hay que andar siempre con cuidado.

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Reportajes fotográficos en colegios y escuelas infantiles.

lens-1223583_1920Viene siendo habitual que en esta época se realicen reportajes fotográficos en los colegios y escuelas infantiles, al menos para los niños más pequeños y coincidiendo con las fechas navideñas.

No es la primera vez que me encuentro con que, aún intentando hacerlo correctamente y de buena fe, en los centros educativos cometen algún que otro pequeño error, comprensibles algunas veces, pero que podrían dejar de ser pequeños a poco que se complique la cosa. Un error habitual consiste en no reflejar en la autorización o consentimiento del fotografiado  quién efectuará el reportaje, sino que se refiere al centro educativo como autorizado a tomar las imágenes de los menores; en otros casos no se detallan las autorizaciones de uso de las fotografías, y a pesar de que pueden parecer detalles de poca importancia es mejor evitarlos.

Para entrar en materia vamos a recordar unos conceptos básicos que nos sirvan para afrontar el tema:

El fotografiado tiene derecho a la propia imagen, recogido en la Ley Orgánica 1/1982, de 5 de mayo, sobre protección civil del derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen, que establece como intromisión en el derecho al honor “la captación, reproducción o publicación por fotografía, filme o cualquier otro procedimiento, de la imagen de una persona en lugares o momentos de su vida privada o fuera de ellos…” (art. 7.5).

Del mismo modo, es preciso el consentimiento expreso del fotografiado para tomar sus imágenes, según dispone el artículo 2.2 de la LO 1/1982. El consentimiento expreso no necesariamente implica que sea por escrito, sino que debe ser inequívoco, aunque en el caso que nos ocupa, al tratarse de niños, entiendo que este consentimiento es necesario que conste por escrito, actuando los progenitores o representantes legales del menor.

El fotógrafo tiene derechos sobre su obra, según recoge el artículo 1 de Ley de Propiedad Intelectual, que otorga la propiedad intelectual de una obra literaria, artística o científica al autor por el mero hecho de crearlas. La Ley diferencia entre obra fotográfica y mera fotografía, y otorga distinto rango de “protección” al creador en función de si estamos ante una o otra obra con base en el carácter artístico o creativo de la misma. En nuestro caso, reportaje fotográfico escolar, entendiendo que se tratan de meras fotografías, el artículo 17 de Ley de Propiedad Intelectual indica que “corresponde al autor el ejercicio exclusivo de los derechos de explotación de su obra en cualquier forma y en especial, los derechos de reproducción, distribución, comunicación pública y transformación, que no podrán ser realizadas sin su autorización, salvo en los casos previstos en la presente Ley”.

Es decir, el fotógrafo deberá autorizar su reproducción, distribución y comunicación pública. Esto implica que se encontraría restringido incluso para el fotografiado la difusión vía internet (facebook, instragram, etc) de sus propias imágenes (comunicación pública), así como hacer copias de las mismas (reproducción).

¿Como conjugar los derechos de fotografiado y fotógrafo?

La Ley de Propiedad Intelectual otorga ciertos derechos sobre la fotografía al autor, incluyendo el de otorgar autorización al propio fotografiado para reproducirla, distribuirla o comunicarla públicamente , qué a su vez deberá prestar consentimiento expreso para la toma de las imágenes

Resumiendo, es necesaria la existencia de un documento donde conste el consentimiento expreso por parte del fotografiado (en este caso representantes de los fotografiados), en el que se encuentren debidamente identificadas las partes, detallando quién efectúa las fotografías y el objeto de la sesión fotográfica, y donde también se especifiquen los permisos y cesiones que se acuerdan (publicitar trabajo del fotógrafo, posibles cesiones a terceros, uso de las fotos por parte del fotografiado).

¿Qué ocurre, por ejemplo, si el consentimiento está efectuado a nombre del centro educativo? Pues que se está otorgando un consentimiento a quién no será titular de la obra, y que en realidad el fotógrafo no dispone de un verdadero consentimiento para efectuar el reportaje fotográfico.

¿Imaginan ir paseando por la calle y encontrar en un estudio fotográfico cualquiera la foto de su hijo expuesta?

 

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Arrendamiento de vivienda, recomendaciones básicas.

El contrato de arrendamiento de vivienda es un negocio jurídico muy  habitual actualmente, sin embargo (y quizás debido a eso) no se le presta la atención debida, ni se calcula correctamente el coste de los problemas derivados por errores o excesos de confianza al formalizar el mismo.

Lo ideal es que un abogado revise el contrato puesto que regula algo tan importante como es el alquiler de una vivienda, que para una de las partes es un patrimonio valioso y para la otra es donde residirá y constituirá su domicilio habitual, siendo además el instrumento que vinculará las relaciones entre arrendador y arrendatario. La cuestión tiene la importancia suficiente como para asegurarnos de que el contrato reúne los requisitos legales y garantías suficientes para que,en caso de controversias, no nos llevemos sorpresas desagradables.

La googlelización ha provocado que tengamos a tiro de un clic entretenimiento, noticias, todo tipo de información e incluso ¡modelos de contratos listos para descargar! ¿Quién podría resistirse a la tentación? Está ahí, esperando a que lo descargues e incluyas tus datos, y ya está, sin tener que llamar al pesado del abogado, que me pedirá un montón de datos, y copias de documentos, y me hará preguntas y tardará en hacerlo, y encima me cobrará… Es que lees el contrato y todo está tan claro, no puede ser tan difícil, decidido, me lo descargo y ya está, ¿qué podría salir mal?

Pues podría salir mal que te descargues un contrato de arrendamiento elaborado conforme a la Ley Peruana (Decreto Legislativo nº 1177 para la Promoción del Arrendamiento para Vivienda) sí, esto es un caso real, ha ocurrido. Podría salir mal que esté mal descrita la vivienda, y que surjan problemas a la hora de determinar la vivienda objeto de desahucio, podría ocurrir que se omita un inventario del mobiliario, o podría ocurrir que quien alquila la vivienda no tenga título para ello y que nos encontramos con problemas ante terceros que se arroguen la propiedad y el uso del inmueble, podría ocurrir que se formalice contrato por plazo menor al legalmente establecido etc.

Bueno claro, pero todo esto es la teoría, y se están apuntando supuestos que en la realidad no ocurren… NO. La realidad supera a la ficción, y en temas legales, la realidad supera y complica SIEMPRE a la ficción, siempre.

A continuación van unas sencillas recomendaciones para evitar sustos de arrendador y arrendatario, e infartos de sus futuros abogados.

1. La ley que regula los arrendamientos de inmuebles urbanos para viviendas es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, la Ley Peruana no nos sirve.

2. Si se alquilan además espacios accesorios a la vivienda principal, como garajes o trasteros, también se aplican las mismas normas contenidas en esta ley.

3. Existe libertad de pactos en el arrendamiento salvo ciertas cuestiones que son de obligado cumplimiento, no todo es negociable.

4. El arrendatario no puede ceder o subarrendar la vivienda sin consentimiento por escrito del arrendador.

5. La duración del contrato puede pactarse libremente con la condición de que la duración mínima sea de tres años. Si se pacta duración inferior se prorrogará automáticamente hasta alcanzar los tres años. Una vez llegado el plazo de tres años, sin ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar el mismo con antelación de 30 días se producirá una prórroga automática de un año de duración. En los contratos prorrogados siguen rigiendo las condiciones establecidas en el mismo.

6. Hay libertad de pacto para acordar la renta y la fecha de pago, si no se dice nada al respecto deberá ser abonada entre los días 1 al 7 de cada mes. La ley no permite que se exija abono de más de una mensualidad por adelantado. Existe obligación del arrendador de emitir recibo por la renta, salvo que el pago se efectúe por medios que permitan acreditar el pago. Es recomendable detallar en el contrato que los pagos se harán en cuenta corriente, mediante transferencia o ingreso, y realizar los ingresos detallados e individualizados en caso de que existan varios conceptos (renta, suministro electricidad, comunidad de propietarios etc.), ya que las partes pueden acordar que el arrendatario se haga cargo del pago de determinados gastos de la vivienda, suministros, tributos, gastos de comunidad y otros. Es posible incluir pacto de actualización de renta, si no existe pacto se entenderá que no se actualizará, en este pacto deberá constar el mecanismo para calcular el incremento, y solo podrá revisarse en la fecha en la que se cumpla cada anualidad de vigencia del contrato.

7. En caso de arrendamiento de vivienda no puede exigirse más de la renta equivalente a  un mes de fianza, y solo se actualizará pasado el plazo de los tres primeros años de vigencia de contrato.

7. El arrendador es responsable de realizar las reparaciones para conservar la vivienda en buen estado, salvo aquellas que se deban al desgaste habitual por el uso de la misma.

8. Dispone el arrendatario de un derecho de adquisición preferente, pero cabe la posibilidad de pactar la renuncia del arrendatario a este derecho.

9. El incumplimiento de las condiciones y acuerdos pactados en el contrato permite a la parte que haya cumplido con sus obligaciones o bien exigir el cumplimiento o  resolver el contrato. Son causas legales para que el arrendador resuelva el contrato el impago  (incluyendo los impagos parciales) de la renta, de otras cantidades acordadas, o de la fianza, la cesión o subarriendo inconsentidos y la realización de actividades molestas, nocivas, insalubres o ilícitas en la vivienda.

10. Si se arrienda vivienda con mobiliario, además de hacerlo constar en el contrato, es muy recomendable añadir un anexo con el mobiliario detallado por estancia, que incluya muebles y electrodomésticos a los efectos de facilitar futuras reclamaciones.

11. Es obligatorio para el arrendador añadir el certificado energético de la vivienda al contrato, así lo dispone el art. 2 del Real Decreto, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. No incluirlo supone infracción administrativa grave prevista en la Disposición Adicional Tercera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, y la sanción correspondiente es multa entre 601 y 1000 euros.

12. Muy recomendable incluir datos precisos del domicilio del inmueble, datos registrales (puede que queramos registrar el arrendamiento en el Registro de la Propiedad) y título en virtud del cual el arrendador ha dispuesto de la vivienda. Puede parecer un exceso, pero pensemos en una vivienda de la que no comprobamos la titularidad y nos la está alquilando un heredero del titular, y que haya tomado posesión de ese inmueble sin conocimiento ni consentimiento del resto de herederos,  nos podría provocar ciertos inconvenientes.

 

Extra Bonus: No, el propietario de la vivienda no puede entrar en la vivienda cuando quiera, aunque conste en el contrato, no es válido un consentimiento general, que alguno se viene arriba y lo incluye, y puede terminar cometiendo un delito.

Extra Bonus 2: No, no todas las inmobiliarias redactan o tienen es sus bases de datos buenos contratos de arrendamientos (y de otros tipo de contratos ya ni hablamos), no se fíe. Si contrata a través de una inmobiliaria también es recomendable que el contrato sea revisado por un abogado.

Con estas recomendaciones debería ser suficiente para disponer de un contrato de arrendamiento ajustado a la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque lo mejor siempre es que un abogado (un buen abogado) lo redacte o al menos lo revise, el coste de un buen asesoramiento es mucho menor que el que puede provocar un contrato mal elaborado.

 

 

 

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La reestructuración de la deuda hipotecaria (qué hacer si no puedes pagar la hipoteca).

Según los datos que publica el Consejo General del Poder Judicial las ejecuciones hipotecarias vienen experimentando un descenso durante todo este 2016  (comparado con 2015), sin embargo las cifras andan lejos de ser óptimas, y nos encontramos con un número excesivamente elevado de estos procedimientos ya que, si se sigue la progresión de los dos primeros trimestres, acabaremos este 2016 con unos 60000 procedimientos de ejecución hipotecaria, aproximadamente al nivel del año 2008.

Para evitar el inicio de un procedimiento de ejecución hipotecaria, existe un procedimiento de reestructuración de deuda hipotecaria, instrumento que puede ser de gran ayuda si nos vemos en situación económica crítica y no podemos asumir el pago de la hipoteca de nuestra vivienda habitual.

Este procedimiento está regulado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, en el que se establecen los requisitos para utilizar este procedimiento, y que ha sido modificado en varias ocasiones para ir adaptando el procedimiento a la realidad social y económica.

A pesar de que este procedimiento tiene unos años, y de que las entidades no son ajenas a su aplicación, ya que la gran mayoría se han adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, no es raro encontrar clientes con dudas y problemas relativos a su solicitud de reestructuración, o con la aplicación de la misma por parte de su entidad bancaria. A continuación veremos qué es, cómo se articula y solicita y qué medidas o mecanismos incluye este procedimiento.

 

Qué es un procedimiento de reestructuración de deuda hipotecaria:

Es un conjunto de medidas encaminadas a evitar la pérdida de la vivienda habitual por una eventual ejecución hipotecaria cuando el deudor está pasando por dificultades económicas que le impiden asumir el pago de su préstamo (o crédito hipotecario), se reestructura la deuda flexibilizando la forma de pago, con objeto de evitar un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria. Para ello la norma crea un procedimiento a seguir por las entidades bancarias cuando un deudor solicite una reestructuración hipotecaria, siempre que ese cliente cumpla una serie de requisitos.

Qué requisitos hay que cumplir.

Primero la entidad bancaria debe haberse adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, en la actualidad la práctica totalidad de las entidades se han adherido. Periódicamente se publica el listado de estas entidades actualizado en el Boletín Oficial del Estado, aquí tenemos el último publicado de fecha 29 de abril de 2016.

Que el deudor hipotecario se encuentre situado en el umbral de exclusión, y que el préstamo o crédito hipotecario grave la que sea su vivienda habitual. Estaremos bajo el umbral de exclusión cuando la suma de los ingresos de la unidad familiar no supere el triple del del IPREM (Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples, actualmente 532,51 €),  y además la unidad familiar haya sufrido, en los cuatro años anteriores,  una alteración significativa de las circunstancias económicas, significando esto que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por (al menos) 1,5.

También es aplicable este procedimiento si en el citado periodo de cuatro años previos hubieran sobrevenido circunstancias de especial vulnerabilidad para la unidad familiar, y establece la norma que las situaciones de especial vulnerabilidad son las siguientes:

  • Constituir familia numerosa.
  • Unidad familiar monoparental con dos hijos a su cargo.
  • Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
  • La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral.
  • El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar.

El tercer requisito para la aplicación de la reestructuración hipotecaria es que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos de la unidad familiar.

Cómo solicitar la aplicación del Código de Buenas Prácticas y reestructuración hipotecaria.

Se efectúa la solicitud en cualquier sucursal de la entidad, mediante una simple instancia en la que se solicita la reestructuración de la deuda hipotecaria. A esta solicitud habrá que adjuntar la siguiente documentación:

  • Certificado de rentas expedido por la AEAT o declaración de la Renta (modelo 100 IRPF)
  • Tres últimas nóminas o certificados acreditativos de prestaciones, subsidios de desempleo, rentas de inserción o cualesquiera otra prestación percibida.
  • Libro de familia o certificado acreditando inscripción como pareja de hecho.
  • Certificado de empadronamiento donde consten las personas empadronadas en la vivienda.
  • Certificación del Registro de la Propiedad relativas a cada miembro de la unidad familiar.
  • Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución del préstamo hipotecario.
  • Declaración responsable del deudor indicando que cumple los requisitos para que sea de aplicación la reestructuración hipotecaria por encontrarse bajo el umbral de exclusión.

La entidad debe responder a la solicitud en el plazo de 1 mes, y es importante quedarnos con justificante de presentación, puesto que a veces se pierden estas solicitudes, y habría que volver a empezar.

En la respuesta de la entidad se deberá ofrecer al deudor un plan de reestructuración de la deuda que sea viable, basado en la aplicación conjunta de las siguientes condiciones:

  • Carencia en la amortización de capital de cinco años. El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas.
  •  Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
  •  Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia.
  •  En todo caso, se inaplicarán con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.

La entidad tendrá también la potestad de reunificar las deudas del cliente para salvaguardar el buen fin del plan de reestructuración.

En el caso de que, analizada el situación económica del deudor, el plan de reestructuración resulte inviable porque, aún aplicando las condiciones anteriores, la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos de la unidad familiar , la entidad comunicará esta circunstancia y se podrán adoptar medidas complementarias.

Las medidas complementarias consisten en que la posibilidad de que el deudor solicite un quita de hasta un 25% del capital pendiente de pago y, en caso de la entidad bancaria no acepte la quita, dispone de un plazo de 12 meses (desde la solicitud de reestructuración) para solicitar la dación de pago de su vivienda, quedando en este caso la entidad obligada a aceptarla, quedando la deuda totalmente cancelada con la entrega. Además, si el deudor lo solicita al momento de la petición de la dación en pago podrá permanecer en la vivienda por un plazo de 2 años en concepto de arrendatario, quedando obligado a satisfacer una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.

En resumen, es un procedimiento que comporta ventajas para quien ve disminuidos sus ingresos y no puede afrontar el pago de la hipoteca de su vivienda habitual.

BONUS 1. Hay que prestar especial atención  a los requisitos de aportación de documentos y plazos, debido a la brevedad del procedimiento si no se aporta toda la documentación es posible que la entidad bancaria resuelva indicando esta falta de documentación y alegando que no puede elaborar un plan de reestructuración, en este punto habría que comenzar nuevamente.

BONUS 2. Seremos cuidadosos al elaborar la solicitud, y en el escrito incluiremos nuestra identificación completa, domicilio e identificación del préstamo hipotecario y la vivienda hipotecada.Aún siendo un trámite sencillo, es recomendable  una visita a su abogado de confianza para preparar la documentación y que le asesore convenientemente sobre las dudas que le surjan, seguramente ahorrará tiempo.

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