Cláusulas suelo (y abusivas) para dummies.

El pasado 21 de diciembre de 2016 el TJUE dictó una esperada sentencia en la que, en contra de algún pronóstico, y del dictamen del Abogado Gral., estableció que la nulidad de una cláusula por considerarse abusiva implica la restitución de las cantidades abonadas por la aplicación de la misma desde el inicio de la relación contractual. Nada nuevo, ya que es lo que establece el Código Civil, y que nuestro Tribunal Supremo ignoró en un alarde de creatividad jurídica.

No descubro nada diciendo que esta sentencia tiene cierta relevancia, tanto por las devoluciones a las que tendrá que hacer frente la banca (se calcula que unos 4000 millones de euros más los 5000 que tenían ya provisionados), sino también por el número de personas afectadas. El jaleo es de tal magnitud que el Gobierno prepara un mecanismo extrajudicial que agilice la devolución de las cantidades derivadas de las cláusulas suelo, y evitar que tengan que iniciar un procedimiento judicial, ante el riesgo de colapso de los juzgados, según ha justificado el Ministro de Justicia.

Este post, sin embargo, no va sobre cómo reclamar, ni  sobre cómo calcular la cuantía de tu cláusula suelo,  que de eso hay literatura de sobra y por juristas muy brillantes. Lo que me gustaría es hacer hincapié en que todo esto de las cláusulas suelo, y otras cláusulas abusivas, además de tocar a la banca y a los hipotecados está sacudiendo al sector de los despachos de abogados,  que parece que se han lanzado a la caza del cliente hipotecado con bastante intensidad.

No voy a entrar en la masiva, y súbita, especialización en la materia por parte de muchos abogados, y que casualmente ha tenido lugar en los últimos meses, (recuerdo una época en que por estas tierras existían hordas de picapleitos especialistas en extranjería), tampoco quiero meterme en el tema de publicidad (tema controvertido que dejamos para otro post), ni tampoco sobre honorarios, cada cual que elija el motivo por el que quiere que le contraten, por barato, por buen abogado o incluso por guapo.

Lo que si resulta paradójico es ver hojas de honorarios en las que se incluyen cláusulas posiblemente abusivas, como intereses de demora desproporcionados y obligación de pago de la totalidad de honorarios en caso de allanamiento, resulta curioso.

Aquí van, modestamente, unos pequeños consejos a la hora de enfrentarnos a la decisión de reclamar la nulidad de nuestra cláusula suelo (extensible a otras cláusulas abusivas):

  1. Ahora todos los abogados son especialistas en cláusulas suelo (y en materias similares), pero igual unos son más especialistas que otros, no tenga problema en consultar a varios si es preciso, hasta que encuentre a uno en el que confíe (ya sé que igual esto de confiar es mucho pedir).
  2. El derecho es una materia algo compleja, aléjese de los foros, google y redes sociales para recabar información técnica. NO ES BUENA IDEA.
  3. Es perfectamente posible que a su cuñado le hayan devuelto más que a usted al anularle la cláusula suelo, posiblemente su cuñado (por listillo) tenía condiciones peores que las suyas, no compare grosso modo, no sirve.
  4. Pida a su abogado una hoja de encargo por escrito dónde consten con exactitud todas las condiciones del encargo (como en cualquier otra compra, si le cobra muy barato revise bien, y después vuelva a revisar).
  5. Consulte todas las dudas con su abogado antes de iniciar el pleito, no debe albergar dudas sobre el procedimiento u otros extremos.
  6. No todas las cláusulas suelo son abusivas. Una cláusula con redacción clara y sencilla puede ser abusiva. Hay varios factores a tomar en cuenta, hay que revisar cada caso individualmente, no permita que no sea así.
  7. Si quiere someterse a un procedimiento de resolución extrajudicial impulsado por el Gobierno consulte primero con su abogado, y evalúe pros y contras, los sres. del Gobierno son menos de fiar que los abogados.

Espero que esta relación, que es numerus apertus por supuesto, sirva de pequeña ayuda,  con los abogados hay que andar siempre con cuidado.

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Reportajes fotográficos en colegios y escuelas infantiles.

lens-1223583_1920Viene siendo habitual que en esta época se realicen reportajes fotográficos en los colegios y escuelas infantiles, al menos para los niños más pequeños y coincidiendo con las fechas navideñas.

No es la primera vez que me encuentro con que, aún intentando hacerlo correctamente y de buena fe, en los centros educativos cometen algún que otro pequeño error, comprensibles algunas veces, pero que podrían dejar de ser pequeños a poco que se complique la cosa. Un error habitual consiste en no reflejar en la autorización o consentimiento del fotografiado  quién efectuará el reportaje, sino que se refiere al centro educativo como autorizado a tomar las imágenes de los menores; en otros casos no se detallan las autorizaciones de uso de las fotografías, y a pesar de que pueden parecer detalles de poca importancia es mejor evitarlos.

Para entrar en materia vamos a recordar unos conceptos básicos que nos sirvan para afrontar el tema:

El fotografiado tiene derecho a la propia imagen, recogido en la Ley Orgánica 1/1982, de 5 de mayo, sobre protección civil del derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen, que establece como intromisión en el derecho al honor “la captación, reproducción o publicación por fotografía, filme o cualquier otro procedimiento, de la imagen de una persona en lugares o momentos de su vida privada o fuera de ellos…” (art. 7.5).

Del mismo modo, es preciso el consentimiento expreso del fotografiado para tomar sus imágenes, según dispone el artículo 2.2 de la LO 1/1982. El consentimiento expreso no necesariamente implica que sea por escrito, sino que debe ser inequívoco, aunque en el caso que nos ocupa, al tratarse de niños, entiendo que este consentimiento es necesario que conste por escrito, actuando los progenitores o representantes legales del menor.

El fotógrafo tiene derechos sobre su obra, según recoge el artículo 1 de Ley de Propiedad Intelectual, que otorga la propiedad intelectual de una obra literaria, artística o científica al autor por el mero hecho de crearlas. La Ley diferencia entre obra fotográfica y mera fotografía, y otorga distinto rango de “protección” al creador en función de si estamos ante una o otra obra con base en el carácter artístico o creativo de la misma. En nuestro caso, reportaje fotográfico escolar, entendiendo que se tratan de meras fotografías, el artículo 17 de Ley de Propiedad Intelectual indica que “corresponde al autor el ejercicio exclusivo de los derechos de explotación de su obra en cualquier forma y en especial, los derechos de reproducción, distribución, comunicación pública y transformación, que no podrán ser realizadas sin su autorización, salvo en los casos previstos en la presente Ley”.

Es decir, el fotógrafo deberá autorizar su reproducción, distribución y comunicación pública. Esto implica que se encontraría restringido incluso para el fotografiado la difusión vía internet (facebook, instragram, etc) de sus propias imágenes (comunicación pública), así como hacer copias de las mismas (reproducción).

¿Como conjugar los derechos de fotografiado y fotógrafo?

La Ley de Propiedad Intelectual otorga ciertos derechos sobre la fotografía al autor, incluyendo el de otorgar autorización al propio fotografiado para reproducirla, distribuirla o comunicarla públicamente , qué a su vez deberá prestar consentimiento expreso para la toma de las imágenes

Resumiendo, es necesaria la existencia de un documento donde conste el consentimiento expreso por parte del fotografiado (en este caso representantes de los fotografiados), en el que se encuentren debidamente identificadas las partes, detallando quién efectúa las fotografías y el objeto de la sesión fotográfica, y donde también se especifiquen los permisos y cesiones que se acuerdan (publicitar trabajo del fotógrafo, posibles cesiones a terceros, uso de las fotos por parte del fotografiado).

¿Qué ocurre, por ejemplo, si el consentimiento está efectuado a nombre del centro educativo? Pues que se está otorgando un consentimiento a quién no será titular de la obra, y que en realidad el fotógrafo no dispone de un verdadero consentimiento para efectuar el reportaje fotográfico.

¿Imaginan ir paseando por la calle y encontrar en un estudio fotográfico cualquiera la foto de su hijo expuesta?

 

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Arrendamiento de vivienda, recomendaciones básicas.

El contrato de arrendamiento de vivienda es un negocio jurídico muy  habitual actualmente, sin embargo (y quizás debido a eso) no se le presta la atención debida, ni se calcula correctamente el coste de los problemas derivados por errores o excesos de confianza al formalizar el mismo.

Lo ideal es que un abogado revise el contrato puesto que regula algo tan importante como es el alquiler de una vivienda, que para una de las partes es un patrimonio valioso y para la otra es donde residirá y constituirá su domicilio habitual, siendo además el instrumento que vinculará las relaciones entre arrendador y arrendatario. La cuestión tiene la importancia suficiente como para asegurarnos de que el contrato reúne los requisitos legales y garantías suficientes para que,en caso de controversias, no nos llevemos sorpresas desagradables.

La googlelización ha provocado que tengamos a tiro de un clic entretenimiento, noticias, todo tipo de información e incluso ¡modelos de contratos listos para descargar! ¿Quién podría resistirse a la tentación? Está ahí, esperando a que lo descargues e incluyas tus datos, y ya está, sin tener que llamar al pesado del abogado, que me pedirá un montón de datos, y copias de documentos, y me hará preguntas y tardará en hacerlo, y encima me cobrará… Es que lees el contrato y todo está tan claro, no puede ser tan difícil, decidido, me lo descargo y ya está, ¿qué podría salir mal?

Pues podría salir mal que te descargues un contrato de arrendamiento elaborado conforme a la Ley Peruana (Decreto Legislativo nº 1177 para la Promoción del Arrendamiento para Vivienda) sí, esto es un caso real, ha ocurrido. Podría salir mal que esté mal descrita la vivienda, y que surjan problemas a la hora de determinar la vivienda objeto de desahucio, podría ocurrir que se omita un inventario del mobiliario, o podría ocurrir que quien alquila la vivienda no tenga título para ello y que nos encontramos con problemas ante terceros que se arroguen la propiedad y el uso del inmueble, podría ocurrir que se formalice contrato por plazo menor al legalmente establecido etc.

Bueno claro, pero todo esto es la teoría, y se están apuntando supuestos que en la realidad no ocurren… NO. La realidad supera a la ficción, y en temas legales, la realidad supera y complica SIEMPRE a la ficción, siempre.

A continuación van unas sencillas recomendaciones para evitar sustos de arrendador y arrendatario, e infartos de sus futuros abogados.

1. La ley que regula los arrendamientos de inmuebles urbanos para viviendas es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, la Ley Peruana no nos sirve.

2. Si se alquilan además espacios accesorios a la vivienda principal, como garajes o trasteros, también se aplican las mismas normas contenidas en esta ley.

3. Existe libertad de pactos en el arrendamiento salvo ciertas cuestiones que son de obligado cumplimiento, no todo es negociable.

4. El arrendatario no puede ceder o subarrendar la vivienda sin consentimiento por escrito del arrendador.

5. La duración del contrato puede pactarse libremente con la condición de que la duración mínima sea de tres años. Si se pacta duración inferior se prorrogará automáticamente hasta alcanzar los tres años. Una vez llegado el plazo de tres años, sin ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar el mismo con antelación de 30 días se producirá una prórroga automática de un año de duración. En los contratos prorrogados siguen rigiendo las condiciones establecidas en el mismo.

6. Hay libertad de pacto para acordar la renta y la fecha de pago, si no se dice nada al respecto deberá ser abonada entre los días 1 al 7 de cada mes. La ley no permite que se exija abono de más de una mensualidad por adelantado. Existe obligación del arrendador de emitir recibo por la renta, salvo que el pago se efectúe por medios que permitan acreditar el pago. Es recomendable detallar en el contrato que los pagos se harán en cuenta corriente, mediante transferencia o ingreso, y realizar los ingresos detallados e individualizados en caso de que existan varios conceptos (renta, suministro electricidad, comunidad de propietarios etc.), ya que las partes pueden acordar que el arrendatario se haga cargo del pago de determinados gastos de la vivienda, suministros, tributos, gastos de comunidad y otros. Es posible incluir pacto de actualización de renta, si no existe pacto se entenderá que no se actualizará, en este pacto deberá constar el mecanismo para calcular el incremento, y solo podrá revisarse en la fecha en la que se cumpla cada anualidad de vigencia del contrato.

7. En caso de arrendamiento de vivienda no puede exigirse más de la renta equivalente a  un mes de fianza, y solo se actualizará pasado el plazo de los tres primeros años de vigencia de contrato.

7. El arrendador es responsable de realizar las reparaciones para conservar la vivienda en buen estado, salvo aquellas que se deban al desgaste habitual por el uso de la misma.

8. Dispone el arrendatario de un derecho de adquisición preferente, pero cabe la posibilidad de pactar la renuncia del arrendatario a este derecho.

9. El incumplimiento de las condiciones y acuerdos pactados en el contrato permite a la parte que haya cumplido con sus obligaciones o bien exigir el cumplimiento o  resolver el contrato. Son causas legales para que el arrendador resuelva el contrato el impago  (incluyendo los impagos parciales) de la renta, de otras cantidades acordadas, o de la fianza, la cesión o subarriendo inconsentidos y la realización de actividades molestas, nocivas, insalubres o ilícitas en la vivienda.

10. Si se arrienda vivienda con mobiliario, además de hacerlo constar en el contrato, es muy recomendable añadir un anexo con el mobiliario detallado por estancia, que incluya muebles y electrodomésticos a los efectos de facilitar futuras reclamaciones.

11. Es obligatorio para el arrendador añadir el certificado energético de la vivienda al contrato, así lo dispone el art. 2 del Real Decreto, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. No incluirlo supone infracción administrativa grave prevista en la Disposición Adicional Tercera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, y la sanción correspondiente es multa entre 601 y 1000 euros.

12. Muy recomendable incluir datos precisos del domicilio del inmueble, datos registrales (puede que queramos registrar el arrendamiento en el Registro de la Propiedad) y título en virtud del cual el arrendador ha dispuesto de la vivienda. Puede parecer un exceso, pero pensemos en una vivienda de la que no comprobamos la titularidad y nos la está alquilando un heredero del titular, y que haya tomado posesión de ese inmueble sin conocimiento ni consentimiento del resto de herederos,  nos podría provocar ciertos inconvenientes.

 

Extra Bonus: No, el propietario de la vivienda no puede entrar en la vivienda cuando quiera, aunque conste en el contrato, no es válido un consentimiento general, que alguno se viene arriba y lo incluye, y puede terminar cometiendo un delito.

Extra Bonus 2: No, no todas las inmobiliarias redactan o tienen es sus bases de datos buenos contratos de arrendamientos (y de otros tipo de contratos ya ni hablamos), no se fíe. Si contrata a través de una inmobiliaria también es recomendable que el contrato sea revisado por un abogado.

Con estas recomendaciones debería ser suficiente para disponer de un contrato de arrendamiento ajustado a la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque lo mejor siempre es que un abogado (un buen abogado) lo redacte o al menos lo revise, el coste de un buen asesoramiento es mucho menor que el que puede provocar un contrato mal elaborado.

 

 

 

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La reestructuración de la deuda hipotecaria (qué hacer si no puedes pagar la hipoteca).

Según los datos que publica el Consejo General del Poder Judicial las ejecuciones hipotecarias vienen experimentando un descenso durante todo este 2016  (comparado con 2015), sin embargo las cifras andan lejos de ser óptimas, y nos encontramos con un número excesivamente elevado de estos procedimientos ya que, si se sigue la progresión de los dos primeros trimestres, acabaremos este 2016 con unos 60000 procedimientos de ejecución hipotecaria, aproximadamente al nivel del año 2008.

Para evitar el inicio de un procedimiento de ejecución hipotecaria, existe un procedimiento de reestructuración de deuda hipotecaria, instrumento que puede ser de gran ayuda si nos vemos en situación económica crítica y no podemos asumir el pago de la hipoteca de nuestra vivienda habitual.

Este procedimiento está regulado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, en el que se establecen los requisitos para utilizar este procedimiento, y que ha sido modificado en varias ocasiones para ir adaptando el procedimiento a la realidad social y económica.

A pesar de que este procedimiento tiene unos años, y de que las entidades no son ajenas a su aplicación, ya que la gran mayoría se han adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, no es raro encontrar clientes con dudas y problemas relativos a su solicitud de reestructuración, o con la aplicación de la misma por parte de su entidad bancaria. A continuación veremos qué es, cómo se articula y solicita y qué medidas o mecanismos incluye este procedimiento.

 

Qué es un procedimiento de reestructuración de deuda hipotecaria:

Es un conjunto de medidas encaminadas a evitar la pérdida de la vivienda habitual por una eventual ejecución hipotecaria cuando el deudor está pasando por dificultades económicas que le impiden asumir el pago de su préstamo (o crédito hipotecario), se reestructura la deuda flexibilizando la forma de pago, con objeto de evitar un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria. Para ello la norma crea un procedimiento a seguir por las entidades bancarias cuando un deudor solicite una reestructuración hipotecaria, siempre que ese cliente cumpla una serie de requisitos.

Qué requisitos hay que cumplir.

Primero la entidad bancaria debe haberse adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, en la actualidad la práctica totalidad de las entidades se han adherido. Periódicamente se publica el listado de estas entidades actualizado en el Boletín Oficial del Estado, aquí tenemos el último publicado de fecha 29 de abril de 2016.

Que el deudor hipotecario se encuentre situado en el umbral de exclusión, y que el préstamo o crédito hipotecario grave la que sea su vivienda habitual. Estaremos bajo el umbral de exclusión cuando la suma de los ingresos de la unidad familiar no supere el triple del del IPREM (Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples, actualmente 532,51 €),  y además la unidad familiar haya sufrido, en los cuatro años anteriores,  una alteración significativa de las circunstancias económicas, significando esto que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por (al menos) 1,5.

También es aplicable este procedimiento si en el citado periodo de cuatro años previos hubieran sobrevenido circunstancias de especial vulnerabilidad para la unidad familiar, y establece la norma que las situaciones de especial vulnerabilidad son las siguientes:

  • Constituir familia numerosa.
  • Unidad familiar monoparental con dos hijos a su cargo.
  • Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
  • La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral.
  • El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar.

El tercer requisito para la aplicación de la reestructuración hipotecaria es que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos de la unidad familiar.

Cómo solicitar la aplicación del Código de Buenas Prácticas y reestructuración hipotecaria.

Se efectúa la solicitud en cualquier sucursal de la entidad, mediante una simple instancia en la que se solicita la reestructuración de la deuda hipotecaria. A esta solicitud habrá que adjuntar la siguiente documentación:

  • Certificado de rentas expedido por la AEAT o declaración de la Renta (modelo 100 IRPF)
  • Tres últimas nóminas o certificados acreditativos de prestaciones, subsidios de desempleo, rentas de inserción o cualesquiera otra prestación percibida.
  • Libro de familia o certificado acreditando inscripción como pareja de hecho.
  • Certificado de empadronamiento donde consten las personas empadronadas en la vivienda.
  • Certificación del Registro de la Propiedad relativas a cada miembro de la unidad familiar.
  • Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución del préstamo hipotecario.
  • Declaración responsable del deudor indicando que cumple los requisitos para que sea de aplicación la reestructuración hipotecaria por encontrarse bajo el umbral de exclusión.

La entidad debe responder a la solicitud en el plazo de 1 mes, y es importante quedarnos con justificante de presentación, puesto que a veces se pierden estas solicitudes, y habría que volver a empezar.

En la respuesta de la entidad se deberá ofrecer al deudor un plan de reestructuración de la deuda que sea viable, basado en la aplicación conjunta de las siguientes condiciones:

  • Carencia en la amortización de capital de cinco años. El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas.
  •  Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
  •  Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia.
  •  En todo caso, se inaplicarán con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.

La entidad tendrá también la potestad de reunificar las deudas del cliente para salvaguardar el buen fin del plan de reestructuración.

En el caso de que, analizada el situación económica del deudor, el plan de reestructuración resulte inviable porque, aún aplicando las condiciones anteriores, la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos de la unidad familiar , la entidad comunicará esta circunstancia y se podrán adoptar medidas complementarias.

Las medidas complementarias consisten en que la posibilidad de que el deudor solicite un quita de hasta un 25% del capital pendiente de pago y, en caso de la entidad bancaria no acepte la quita, dispone de un plazo de 12 meses (desde la solicitud de reestructuración) para solicitar la dación de pago de su vivienda, quedando en este caso la entidad obligada a aceptarla, quedando la deuda totalmente cancelada con la entrega. Además, si el deudor lo solicita al momento de la petición de la dación en pago podrá permanecer en la vivienda por un plazo de 2 años en concepto de arrendatario, quedando obligado a satisfacer una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.

En resumen, es un procedimiento que comporta ventajas para quien ve disminuidos sus ingresos y no puede afrontar el pago de la hipoteca de su vivienda habitual.

BONUS 1. Hay que prestar especial atención  a los requisitos de aportación de documentos y plazos, debido a la brevedad del procedimiento si no se aporta toda la documentación es posible que la entidad bancaria resuelva indicando esta falta de documentación y alegando que no puede elaborar un plan de reestructuración, en este punto habría que comenzar nuevamente.

BONUS 2. Seremos cuidadosos al elaborar la solicitud, y en el escrito incluiremos nuestra identificación completa, domicilio e identificación del préstamo hipotecario y la vivienda hipotecada.Aún siendo un trámite sencillo, es recomendable  una visita a su abogado de confianza para preparar la documentación y que le asesore convenientemente sobre las dudas que le surjan, seguramente ahorrará tiempo.

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Cómo presentar una reclamación a tu banco.

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A pesar de que el movimiento judicial sobre productos que ha comercializado la banca está siendo intenso desde hace tiempo ya, sigue habiendo puntos de fricción entre los usuarios y las entidades financieras,  anuncios de aumento de comisiones, nuevo índice de euríbor aplicable, etc.

Se hace imprescindible conocer cómo debemos presentar una reclamación ante una actuación de nuestro banco que consideremos no conforme a normativa, qué datos debemos incluir y qué respuesta debemos esperar, ya que de lo contrario un simple defecto de forma podría hacer que nuestra reclamación no llegue a buen puerto.

Sirva este post como guía general, y úsese con precaución, ya que en función de la materia a reclamar habrá que afinar si queremos tener éxito en nuestra aventura, es decir, especificar normativa concreta y detallar la actuación objeto de reclamación o queja. Lo más recomendable es contar con asistencia profesional, y si es de un abogado mejor, pero como sabemos que eso no siempre ocurre vamos al lío.

La norma que recoge esta materia es la Orden ECO/734/2004, de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atención al cliente y el defensor del cliente en las entidades financieras. Esta norma regula los requisitos y procedimientos que deben cumplir los departamentos y servicios de atención al cliente de las entidades financieras y también de las entidades aseguradoras.

Puede reclamar cualquier persona física o jurídica, ya sea española o extranjera, siempre que la queja o reclamación verse sobre sus intereses legalmente reconocidos, ya deriven de contratos, de normativa de transparencia y buenas prácticas o del principio de equidad. El plazo para reclamar es de 2 años desde que el cliente tuviera conocimiento de los hechos  que originan la reclamación o queja.

Todas las entidades deben disponer de un departamento o servicio de atención al cliente, cuyo objeto sea atender y resolver quedas y reclamaciones que presenten sus clientes, y al  que se deberá dirigir la reclamación. Asimismo, todas las entidades debe disponer de un Reglamento para la Defensa del Cliente, con un contenido mínimo, que regule y especifique el procedimiento de reclamación, y cuyo contenido debe estar disponible en cada oficina y en la página web de la entidad.

Del mismo modo las entidades financieras deben poner a disposición de los clientes la siguiente información:

  • La existencia de un departamento de atención al cliente con indicación de dirección postal y electrónica.
  • La obligación de atender y RESOLVER  por parte de la entidad las quejas y reclamaciones presentadas por sus clientes en el plazo de DOS meses desde su presentación en el departamento o servicio de atención al cliente.
  • Referencias a la normativa de transparencia y protección del cliente de servicios financieros.

 

En cuanto al procedimiento de queja o reclamación:

Se habla de queja o reclamación, ¿qué diferencia hay? ¿Qué debemos presentar?

Siguen un procedimiento similar y los mismos requisitos formales, la diferencia consiste en que la queja es aquél procedimiento presentado por usuarios de servicios financieros por demoras, desatenciones o cualquier otra actuación deficiente que estimemos. Con la reclamación ponemos en conocimiento de la entidad hechos que suponen para el reclamante un perjuicio en sus derechos, y desee obtener una restitución de sus derechos conculcados.

El procedimiento se iniciará mediante un documento (en formato papel o por medios informáticos, electrónicos o telemáticos),  en el que deben constar los siguientes datos:

  • Nombre. apellidos y domicilio del interesado (y de la persona que lo represente en caso de actuar bajo representación).
  • Motivo de la queja o reclamación, detallando claramente sobre la cuestión sobre la que se solicita el pronunciamiento.
  • Oficina, departamento o servicio donde se hubieran producido los hechos objeto de la queja o reclamación.
  • Que el reclamante no tiene conocimiento de que la materia objeto de la queja o reclamación está sustanciada a través de procedimiento administrativo, arbitral o judicial.
  • Lugar, fecha y firma.

Debemos aportar junto con el escrito de queja o reclamación aquellas pruebas documentales que fundamenten nuestra pretensión.

Podremos presentar nuestra queja o reclamación en cualquier oficina abierta al público de la entidad así como en la cuenta de correo electrónico que disponga la entidad para este fin.

Una vez presentada la queja o reclamación la entidad dispone de un plazo de 2 meses para resolver, y la decisión deberá ser siempre motivada, con conclusiones claras sobre la solicitud planteada, con fundamento en las cláusulas contractuales y las normas de transparencia aplicables.

La decisión que ponga fin al procedimiento será notificada al interesado en el plazo de 10 naturales desde la fecha de la misma, normalmente a través del mismo medio en que se hubiera presentado la reclamación o queja.

Si la decisión fuera favorable al reclamante será vinculante para la entidad, sin perjuicio de que el reclamante desee obtener tutela judicial al respecto.

En caso de que sea desfavorable podremos presentar reclamación ante el Banco de España, para lo que será imprescindible acreditar haber agotado esta vía ante la entidad, aportando la reclamación (o queja) y la decisión correspondiente.

BONUS

Cada entidad está obligada a elaborar y aplicar un Reglamento para la Defensa de los Clientes y Usuarios, que debe coincidir en lo básico con lo establecido en la Orden del Ministerio que hemos desgranado en este post, hay que tener cuidado y revisarlos porque en algún caso se dan en los reglamentos algunos errores y descuidos, como por ejemplo no incluir la obligatoriedad de emitir decisión motivada (“Se considerarán desestimadas las que no finalicen mediante resolución expresa, cumpliendo lo dispuesto en el artículo 15 de la Orden”), saltándose lo establecido en la propia Orden,  así que mucho ojo.

EXTRA BONUS:

Si presentamos nuestra reclamación o queja por medios informáticos, electrónicos o telemáticos deberá ajustarse a los requisitos que impone la Ley 59/2003, de 19 de diciembre, de firma electrónica.

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Adquisición de vivienda en subasta de la AEAT. ¿Ganga o trampa?

Debido a la situación económica que vivimos desde hace años, resulta frecuente que impagos de ciertos impuestos acaben con la Agencia Tributaria embargando propiedades (viviendas, locales, garajes, etc.) y posteriormente llevando a cabo subastas de inmuebles, y llegado el caso incluso adjudicaciones directas de los mismos. Aparentemente puede parecer una buena idea acceder a un inmueble utilizando este procedimiento, pero he aquí algunas circunstancias e incidencias que nos encontraremos por el camino, y que habría que tener en cuenta.

Aunque puede parecer un asunto relativamente sencillo, ya que el procedimiento se encuentra regulado, y no existe un vendedor que nos quiera dar gato por liebre, sino que al otro lado se encuentra la administración, (con las garantías que ello conlleva), en la práctica podemos encontrarnos con verdaderos quebraderos de cabeza.

En mi opinión no es recomendable la adquisición de inmuebles para cualquier persona sin conocimientos avanzados de ciertos fundamentos legales, es decir que conozca la ley y sepa derecho, y no, no es un asunto para cuñados, inversores amateurs, ni paracaidistas al uso que pasaban por allí.

El procedimiento de adjudicación por subasta o adjudicación directa es relativamente sencillo, una vez se cumplen ciertos requisitos, elegimos el bien y nos “personamos” en el procedimiento para formar parte del mismo, poder pujar y adquirir el inmueble, si nuestra oferta es la mejor, o si es por adjudicación directa y nuestra oferta satisface a la mesa de subasta, el inmueble es nuestro. Esto es un resumen muy de andar por casa, y voy a obviar más detalles debido a que esta fase no debe conllevar dificultad, aunque es donde se originan ciertas complicaciones de importancia a la hora de hacer efectivo nuestro nuevo derecho de propiedad.

Vayamos por partes. Los problemas que podemos encontrarnos una vez adquirida la propiedad se desglosan en 3 grandes núcleos.

  1. Identificación del inmueble (y valoración del mismo).
  2. Acceso a la posesión.
  3. Responsabilidad por deudas derivadas de la finca adquirida.

1.- ¿Como es posible que tengamos problemas de identificación del inmueble si quien transmite es la administración, después de haber seguido un procedimiento administrativo con todas las garantías y notificaciones al anterior titular de la vivienda?

Pues porque la AEAT se basa en la información que obra en el Catastro para proceder a identificar la finca, e incluso para efectuar la valoración que sirve para valorar el bien. Pero, ¿qué ocurre si el edificio da a dos calles? Imaginemos un edificio que da a la avenida de una playa en su fachada principal, y a una calle trasera en su otra fachada, sin embargo en el catastro únicamente consta una de las calles, esto es debido porque a efectos catastrales se toma como unidad  toda la parcela y no cada una de las fincas que constituyen una vivienda, local o garaje, de modo que a toda la parcela se le otorga una sola calle como domicilio dónde ubicarla. En la práctica esto se traduce en que cuando accedemos a la información de la subasta el domicilio del inmueble será la calle A, que está en primera línea de playa, y se tasará basándose en esta ubicación, independientemente de que el inmueble que queramos adquirir tenga su acceso por la calle trasera, y que no tenga acceso ni vistas al mar.También puede ocurrir que la dirección que consta en el catastro no sea la real, y que no concuerde con la realidad física, con los problemas posteriores que ello conlleva. Por raro que parezca estas imprecisiones existen, sumadas a que en ocasiones el contenido del catastro, por el que la administración se guía y se basa para llevar a cabo todo el procedimiento no concuerda fielmente con el contenido del Registro de la Propiedad, y es una piedra más en el camino para identificar la vivienda (y para efectuar notificaciones cualquier poseedor de la misma), tengamos en cuenta que la dirección que consta en el Registro de la Propiedad no suele actualizarse, y puede ocurrir que el Ayuntamiento cambie el nombre de la calle, que en su momento se haya inscrito erróneamente o  que cuando se produjo la inscripción de los inmuebles en el Registro el ayuntamiento no hubiera aún dado nombre a las calles (zonas de nueva urbanización). Pequeños detalles que acarrean gastos extras y complicaciones. También ocurre que todo está orden, y los datos de Registro, Ayuntamiento y Catastro casan a la perfección, y es todo algo más sencillo.

De aquí deriva también que la valoración que efectúa la Agencia Tributaria pueda tener una desviación considerable respecto al precio de mercado, por varios motivos:

Primero, se toma como referencia el valor catastral, según la ponencia de valores vigente (la ponencia de valores recoge los criterios utilizados para llevar a cabo la valoración catastral, es de ámbito municipal), que puede no ser representativa del valor actual y real de la vivienda. El valor catastral no debe superar el valor de mercado, pero ocurre que si la ponencia de valores no se encuentra actualizada, y la zona donde se encuentra el inmueble ha sufrido una gran depreciación con respecto a la fecha de la realización de la última ponencia de valores, el valor catastral puede ser similar al valor de mercado, pero nunca lo sabremos excepto que se realice una tasación ad hoc (tasación que no podremos hacer antes de la adjudicación porque no tendremos acceso al bien), por tanto, el valor catastral que se usa por la administración para establecer el valor de los inmuebles que salen a subasta no resulta un buen indicador, o al menos no es fiable.

Segundo, la Administración usa una valoración en la que se toma el valor catastral para determinar el valor de referencia, no se usan “testigos” (inmuebles de similares características con los que comparar valoración), y tercero porque la administración tributaria para efectuar la valoración no se efectúa visita a la propiedad, por lo que el valor es aproximado, muy aproximado (tan aproximado como que el valor de referencia establecido por la AEAT ascienda a 166000 euros, y el valor real de mercado no alcance los 95000),  y sin embargo en muchas ocasiones es el precio la características más determinantes a la hora de tomar la decisión de adquirir un inmueble.

2.- Si nuestra oferta es la óptima, y cumplido el trámite burocrático, obtendremos el acta de adjudicación, que viene a decir y certificar que tal inmueble es nuestro, es el título de adquisición y el documento que accede al Registro de la Propiedad para inscribir a nuestro nombre el inmueble. El siguiente paso es tomar posesión efectiva del bien, con la subasta “administrativa” no ocurre como con las subastas judiciales, la Administración se limita a otorgar el acta de adjudicación, sin que conste en el procedimiento en muchos casos,  si el bien está ocupado o no por el propietario despojado de la propiedad, o si tiene algún poseedor distinto, mediando justo título o no (por ejemplo el anterior propietario podría haber arrendado el inmueble a otra persona).

Ahora toca averiguar si el inmueble está ocupado por alguien, si el resultado es negativo podremos ocuparla, pero en muchos casos tendremos que requerir y esperar, ya que si hemos adquirido una vivienda que puede constituir el domicilio de otra persona, no es muy buena idea tomar posesión del bien y entrar en ella, por muy propietario que seamos de la misma. En caso de que exista algún “usuario” en la vivienda tocará conminarlo a que la desaloje, la Agencia Tributaria no tiene potestad para desalojar al anterior titular ni a otra persona, para que accedamos nosotros a nuestra recién adquirida propiedad, por lo que deberemos acudir a los tribunales de justicia. En este punto deberíamos iniciar un procedimiento para recuperar la posesión, que podría variar en función del supuesto concreto, pero que nos obligará a disponer de dinero para pagar abogado y procurador y paciencia para esperar a la resolución del litigio

3.- Deudas a soportar. Por si fuera poco complejo el tema de la adquisición de un inmueble por esta vía, y una vez abonado el precio de “compra”, nos encontramos con que el adquirente tiene responsabilidad por ciertas deudas contraídas por el anterior titular. Esta responsabilidad está limitada a deudas que estén vinculadas con el inmueble, y que son básicamente dos: deudas por el Impuesto de Bienes Inmuebles y deudas que se mantengan con la comunidad de propietarios en caso de que el inmueble esté sometido al a Ley de Propiedad Horizontal. Es lo que se denomina afección real, el inmueble queda vinculado a estas deudas por el carácter de las mismas.

En el caso del IBI y según el artículo 64 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (RDLeg. 2/2004, de 5 de marzo), y en concordancia con el art. 43.1.d y 79 de la Ley General Tributaria, los adquirientes del inmueble serán responsables subsidiarios (no solidarios) de la totalidad de la deuda tributaria (no prescrita) exigida en periodo voluntario,esta responsabilidad no alcanza a las sanciones que hayan podido recaer sobre el deudor principal. Exige esta responsabilidad que el ayuntamiento haya requerido al deudor tributario principal y se le declare fallido, y deberá agotar el procedimiento de recaudación tanto en la fase de periodo voluntario de pago, como  en la ejecución, hasta llegar a la declaración del fallido. Una vez que el Ayuntamiento ha cumplido con este trámite podrá reclamar al nuevo titular la deuda no prescrita.

En el caso de las deudas contraídas con la comunidad de propietarios , establece la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1.e lo siguiente:

“El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”. 

Por tanto, es clara la ley en este sentido, es obligación del nuevo propietario afrontar las deudas de los tres años anteriores más el año en curso, y es importante recordar, que en una compraventa o transmisión ortodoxa, ante notario, se le solicitará al transmitente un certificado expedido al efecto por la comunidad de propietarios donde conste que se encuentra al corriente de los pagos, sin embargo, en un procedimiento de subasta, este certificado no se emite, ni obra información al respecto en el expediente de la Agencia Tributaria, por tanto,  a priori no tendremos ni idea de si las cuotas de la comunidad de propietarios se encuentran abonadas.

Examinado todo esto resulta, en mi opinión, un procedimiento no recomendable para la adquisición de inmuebles.

 

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Responsabilidad de las entidades bancarias en las adquisiciones de viviendas sobre plano.

No han sido pocos durante los últimos años los casos en los que al comprar una vivienda “sobre plano”, es decir, en proceso de construcción, una vez transcurridos los plazos, y cumpliendo el comprador con sus obligaciones de pago, se encontraba con que la obra no se había llevado a cabo (o no se había finalizado adecuadamente). Bien por la crisis, por la mala gestión del promotor o por una suma de ambas circunstancias, el resultado suele ser el mismo, el comprador que ha cumplido con lo pactado no obtiene de la otra parte el cumplimiento de su obligación de entregar la vivienda. Toca entonces resolver el contrato que vinculaba a las partes y reclamar las cantidades previamente entregadas al promotor,  en muchísimas ocasiones el resultado de esta reclamación resulta infructuoso, normalmente porque la entidad obligada a devolver las cantidades no dispone de solvencia.

La reciente sentencia del Tribunal Supremo 5263/2015, de 21 de diciembre de 2015, nº recurso 2470/2012, parece interesante, ya que establece  “En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 (sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas) las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas en ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.

Viene a cuenta este fallo a raíz del contenido del artículo primero y segundo de la precitada Ley 57/1968, derogada a partir del 01 de enero de 2016, y por la que se regían las entregas de cantidades a cuenta para la compra de viviendas “sobre plano”.

El incumplimiento de las obligaciones establecidas en estos artículos, es decir, la obligación de disponer de aval garantizando las cantidades ingresadas, y que esas cantidades fueran ingresadas en una cuenta especial y diferenciada de otros fondos del promotor, (incumplimiento si no habitual, si que era bastante común (al menos) hasta hace bien poco) provocaría que la entidad bancaria se convierta en responsable solidario, y se vea obligada reembolsar la totalidad de las cantidades ingresadas por el comprador en la cuenta del promotor (ojo, siempre y cuando la entidad bancaria haya incumplido los requisitos precitados).

Resulta importante esta sentencia, no sólo porque fija doctrina jurisprudencial, dada la jurisprudencia contradictoria de varias Audiencias Provinciales, sino porque establece que la responsabilidad de la entidad bancaria se encuentra al mismo nivel que la del promotor, con carácter solidario. De este modo reconoce la protección que ostenta el comprador de la vivienda, que se ha visto privado tanto de las cantidades entregadas a cuenta como de la vivienda, situación que se ha repetido en infinidad de ocasiones en los últimos años debido a la crisis del ladrillo.

Nos encontraríamos ahora, respetando el plazo de prescripción de la acción, con la posibilidad de reclamar a la entidad bancaria que se haga cargo de las cantidades abonadas al promotor, siempre y cuando dicha entidad no cumpliera con los requisitos legales mencionados.

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