Responsabilidad de las entidades bancarias en las adquisiciones de viviendas sobre plano.

No han sido pocos durante los últimos años los casos en los que al comprar una vivienda “sobre plano”, es decir, en proceso de construcción, una vez transcurridos los plazos, y cumpliendo el comprador con sus obligaciones de pago, se encontraba con que la obra no se había llevado a cabo (o no se había finalizado adecuadamente). Bien por la crisis, por la mala gestión del promotor o por una suma de ambas circunstancias, el resultado suele ser el mismo, el comprador que ha cumplido con lo pactado no obtiene de la otra parte el cumplimiento de su obligación de entregar la vivienda. Toca entonces resolver el contrato que vinculaba a las partes y reclamar las cantidades previamente entregadas al promotor,  en muchísimas ocasiones el resultado de esta reclamación resulta infructuoso, normalmente porque la entidad obligada a devolver las cantidades no dispone de solvencia.

La reciente sentencia del Tribunal Supremo 5263/2015, de 21 de diciembre de 2015, nº recurso 2470/2012, parece interesante, ya que establece  “En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 (sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas) las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas en ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.

Viene a cuenta este fallo a raíz del contenido del artículo primero y segundo de la precitada Ley 57/1968, derogada a partir del 01 de enero de 2016, y por la que se regían las entregas de cantidades a cuenta para la compra de viviendas “sobre plano”.

El incumplimiento de las obligaciones establecidas en estos artículos, es decir, la obligación de disponer de aval garantizando las cantidades ingresadas, y que esas cantidades fueran ingresadas en una cuenta especial y diferenciada de otros fondos del promotor, (incumplimiento si no habitual, si que era bastante común (al menos) hasta hace bien poco) provocaría que la entidad bancaria se convierta en responsable solidario, y se vea obligada reembolsar la totalidad de las cantidades ingresadas por el comprador en la cuenta del promotor (ojo, siempre y cuando la entidad bancaria haya incumplido los requisitos precitados).

Resulta importante esta sentencia, no sólo porque fija doctrina jurisprudencial, dada la jurisprudencia contradictoria de varias Audiencias Provinciales, sino porque establece que la responsabilidad de la entidad bancaria se encuentra al mismo nivel que la del promotor, con carácter solidario. De este modo reconoce la protección que ostenta el comprador de la vivienda, que se ha visto privado tanto de las cantidades entregadas a cuenta como de la vivienda, situación que se ha repetido en infinidad de ocasiones en los últimos años debido a la crisis del ladrillo.

Nos encontraríamos ahora, respetando el plazo de prescripción de la acción, con la posibilidad de reclamar a la entidad bancaria que se haga cargo de las cantidades abonadas al promotor, siempre y cuando dicha entidad no cumpliera con los requisitos legales mencionados.

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Acerca de Raúl G. Gámez

Abogado.
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