Arrendamiento de vivienda, recomendaciones básicas.

El contrato de arrendamiento de vivienda es un negocio jurídico muy  habitual actualmente, sin embargo (y quizás debido a eso) no se le presta la atención debida, ni se calcula correctamente el coste de los problemas derivados por errores o excesos de confianza al formalizar el mismo.

Lo ideal es que un abogado revise el contrato puesto que regula algo tan importante como es el alquiler de una vivienda, que para una de las partes es un patrimonio valioso y para la otra es donde residirá y constituirá su domicilio habitual, siendo además el instrumento que vinculará las relaciones entre arrendador y arrendatario. La cuestión tiene la importancia suficiente como para asegurarnos de que el contrato reúne los requisitos legales y garantías suficientes para que,en caso de controversias, no nos llevemos sorpresas desagradables.

La googlelización ha provocado que tengamos a tiro de un clic entretenimiento, noticias, todo tipo de información e incluso ¡modelos de contratos listos para descargar! ¿Quién podría resistirse a la tentación? Está ahí, esperando a que lo descargues e incluyas tus datos, y ya está, sin tener que llamar al pesado del abogado, que me pedirá un montón de datos, y copias de documentos, y me hará preguntas y tardará en hacerlo, y encima me cobrará… Es que lees el contrato y todo está tan claro, no puede ser tan difícil, decidido, me lo descargo y ya está, ¿qué podría salir mal?

Pues podría salir mal que te descargues un contrato de arrendamiento elaborado conforme a la Ley Peruana (Decreto Legislativo nº 1177 para la Promoción del Arrendamiento para Vivienda) sí, esto es un caso real, ha ocurrido. Podría salir mal que esté mal descrita la vivienda, y que surjan problemas a la hora de determinar la vivienda objeto de desahucio, podría ocurrir que se omita un inventario del mobiliario, o podría ocurrir que quien alquila la vivienda no tenga título para ello y que nos encontramos con problemas ante terceros que se arroguen la propiedad y el uso del inmueble, podría ocurrir que se formalice contrato por plazo menor al legalmente establecido etc.

Bueno claro, pero todo esto es la teoría, y se están apuntando supuestos que en la realidad no ocurren… NO. La realidad supera a la ficción, y en temas legales, la realidad supera y complica SIEMPRE a la ficción, siempre.

A continuación van unas sencillas recomendaciones para evitar sustos de arrendador y arrendatario, e infartos de sus futuros abogados.

1. La ley que regula los arrendamientos de inmuebles urbanos para viviendas es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, la Ley Peruana no nos sirve.

2. Si se alquilan además espacios accesorios a la vivienda principal, como garajes o trasteros, también se aplican las mismas normas contenidas en esta ley.

3. Existe libertad de pactos en el arrendamiento salvo ciertas cuestiones que son de obligado cumplimiento, no todo es negociable.

4. El arrendatario no puede ceder o subarrendar la vivienda sin consentimiento por escrito del arrendador.

5. La duración del contrato puede pactarse libremente con la condición de que la duración mínima sea de tres años. Si se pacta duración inferior se prorrogará automáticamente hasta alcanzar los tres años. Una vez llegado el plazo de tres años, sin ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar el mismo con antelación de 30 días se producirá una prórroga automática de un año de duración. En los contratos prorrogados siguen rigiendo las condiciones establecidas en el mismo.

6. Hay libertad de pacto para acordar la renta y la fecha de pago, si no se dice nada al respecto deberá ser abonada entre los días 1 al 7 de cada mes. La ley no permite que se exija abono de más de una mensualidad por adelantado. Existe obligación del arrendador de emitir recibo por la renta, salvo que el pago se efectúe por medios que permitan acreditar el pago. Es recomendable detallar en el contrato que los pagos se harán en cuenta corriente, mediante transferencia o ingreso, y realizar los ingresos detallados e individualizados en caso de que existan varios conceptos (renta, suministro electricidad, comunidad de propietarios etc.), ya que las partes pueden acordar que el arrendatario se haga cargo del pago de determinados gastos de la vivienda, suministros, tributos, gastos de comunidad y otros. Es posible incluir pacto de actualización de renta, si no existe pacto se entenderá que no se actualizará, en este pacto deberá constar el mecanismo para calcular el incremento, y solo podrá revisarse en la fecha en la que se cumpla cada anualidad de vigencia del contrato.

7. En caso de arrendamiento de vivienda no puede exigirse más de la renta equivalente a  un mes de fianza, y solo se actualizará pasado el plazo de los tres primeros años de vigencia de contrato.

7. El arrendador es responsable de realizar las reparaciones para conservar la vivienda en buen estado, salvo aquellas que se deban al desgaste habitual por el uso de la misma.

8. Dispone el arrendatario de un derecho de adquisición preferente, pero cabe la posibilidad de pactar la renuncia del arrendatario a este derecho.

9. El incumplimiento de las condiciones y acuerdos pactados en el contrato permite a la parte que haya cumplido con sus obligaciones o bien exigir el cumplimiento o  resolver el contrato. Son causas legales para que el arrendador resuelva el contrato el impago  (incluyendo los impagos parciales) de la renta, de otras cantidades acordadas, o de la fianza, la cesión o subarriendo inconsentidos y la realización de actividades molestas, nocivas, insalubres o ilícitas en la vivienda.

10. Si se arrienda vivienda con mobiliario, además de hacerlo constar en el contrato, es muy recomendable añadir un anexo con el mobiliario detallado por estancia, que incluya muebles y electrodomésticos a los efectos de facilitar futuras reclamaciones.

11. Es obligatorio para el arrendador añadir el certificado energético de la vivienda al contrato, así lo dispone el art. 2 del Real Decreto, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. No incluirlo supone infracción administrativa grave prevista en la Disposición Adicional Tercera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, y la sanción correspondiente es multa entre 601 y 1000 euros.

12. Muy recomendable incluir datos precisos del domicilio del inmueble, datos registrales (puede que queramos registrar el arrendamiento en el Registro de la Propiedad) y título en virtud del cual el arrendador ha dispuesto de la vivienda. Puede parecer un exceso, pero pensemos en una vivienda de la que no comprobamos la titularidad y nos la está alquilando un heredero del titular, y que haya tomado posesión de ese inmueble sin conocimiento ni consentimiento del resto de herederos,  nos podría provocar ciertos inconvenientes.

 

Extra Bonus: No, el propietario de la vivienda no puede entrar en la vivienda cuando quiera, aunque conste en el contrato, no es válido un consentimiento general, que alguno se viene arriba y lo incluye, y puede terminar cometiendo un delito.

Extra Bonus 2: No, no todas las inmobiliarias redactan o tienen es sus bases de datos buenos contratos de arrendamientos (y de otros tipo de contratos ya ni hablamos), no se fíe. Si contrata a través de una inmobiliaria también es recomendable que el contrato sea revisado por un abogado.

Con estas recomendaciones debería ser suficiente para disponer de un contrato de arrendamiento ajustado a la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque lo mejor siempre es que un abogado (un buen abogado) lo redacte o al menos lo revise, el coste de un buen asesoramiento es mucho menor que el que puede provocar un contrato mal elaborado.

 

 

 

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La reestructuración de la deuda hipotecaria (qué hacer si no puedes pagar la hipoteca).

Según los datos que publica el Consejo General del Poder Judicial las ejecuciones hipotecarias vienen experimentando un descenso durante todo este 2016  (comparado con 2015), sin embargo las cifras andan lejos de ser óptimas, y nos encontramos con un número excesivamente elevado de estos procedimientos ya que, si se sigue la progresión de los dos primeros trimestres, acabaremos este 2016 con unos 60000 procedimientos de ejecución hipotecaria, aproximadamente al nivel del año 2008.

Para evitar el inicio de un procedimiento de ejecución hipotecaria, existe un procedimiento de reestructuración de deuda hipotecaria, instrumento que puede ser de gran ayuda si nos vemos en situación económica crítica y no podemos asumir el pago de la hipoteca de nuestra vivienda habitual.

Este procedimiento está regulado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, en el que se establecen los requisitos para utilizar este procedimiento, y que ha sido modificado en varias ocasiones para ir adaptando el procedimiento a la realidad social y económica.

A pesar de que este procedimiento tiene unos años, y de que las entidades no son ajenas a su aplicación, ya que la gran mayoría se han adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, no es raro encontrar clientes con dudas y problemas relativos a su solicitud de reestructuración, o con la aplicación de la misma por parte de su entidad bancaria. A continuación veremos qué es, cómo se articula y solicita y qué medidas o mecanismos incluye este procedimiento.

 

Qué es un procedimiento de reestructuración de deuda hipotecaria:

Es un conjunto de medidas encaminadas a evitar la pérdida de la vivienda habitual por una eventual ejecución hipotecaria cuando el deudor está pasando por dificultades económicas que le impiden asumir el pago de su préstamo (o crédito hipotecario), se reestructura la deuda flexibilizando la forma de pago, con objeto de evitar un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria. Para ello la norma crea un procedimiento a seguir por las entidades bancarias cuando un deudor solicite una reestructuración hipotecaria, siempre que ese cliente cumpla una serie de requisitos.

Qué requisitos hay que cumplir.

Primero la entidad bancaria debe haberse adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, en la actualidad la práctica totalidad de las entidades se han adherido. Periódicamente se publica el listado de estas entidades actualizado en el Boletín Oficial del Estado, aquí tenemos el último publicado de fecha 29 de abril de 2016.

Que el deudor hipotecario se encuentre situado en el umbral de exclusión, y que el préstamo o crédito hipotecario grave la que sea su vivienda habitual. Estaremos bajo el umbral de exclusión cuando la suma de los ingresos de la unidad familiar no supere el triple del del IPREM (Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples, actualmente 532,51 €),  y además la unidad familiar haya sufrido, en los cuatro años anteriores,  una alteración significativa de las circunstancias económicas, significando esto que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por (al menos) 1,5.

También es aplicable este procedimiento si en el citado periodo de cuatro años previos hubieran sobrevenido circunstancias de especial vulnerabilidad para la unidad familiar, y establece la norma que las situaciones de especial vulnerabilidad son las siguientes:

  • Constituir familia numerosa.
  • Unidad familiar monoparental con dos hijos a su cargo.
  • Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
  • La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral.
  • El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar.

El tercer requisito para la aplicación de la reestructuración hipotecaria es que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos de la unidad familiar.

Cómo solicitar la aplicación del Código de Buenas Prácticas y reestructuración hipotecaria.

Se efectúa la solicitud en cualquier sucursal de la entidad, mediante una simple instancia en la que se solicita la reestructuración de la deuda hipotecaria. A esta solicitud habrá que adjuntar la siguiente documentación:

  • Certificado de rentas expedido por la AEAT o declaración de la Renta (modelo 100 IRPF)
  • Tres últimas nóminas o certificados acreditativos de prestaciones, subsidios de desempleo, rentas de inserción o cualesquiera otra prestación percibida.
  • Libro de familia o certificado acreditando inscripción como pareja de hecho.
  • Certificado de empadronamiento donde consten las personas empadronadas en la vivienda.
  • Certificación del Registro de la Propiedad relativas a cada miembro de la unidad familiar.
  • Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución del préstamo hipotecario.
  • Declaración responsable del deudor indicando que cumple los requisitos para que sea de aplicación la reestructuración hipotecaria por encontrarse bajo el umbral de exclusión.

La entidad debe responder a la solicitud en el plazo de 1 mes, y es importante quedarnos con justificante de presentación, puesto que a veces se pierden estas solicitudes, y habría que volver a empezar.

En la respuesta de la entidad se deberá ofrecer al deudor un plan de reestructuración de la deuda que sea viable, basado en la aplicación conjunta de las siguientes condiciones:

  • Carencia en la amortización de capital de cinco años. El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas.
  •  Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
  •  Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia.
  •  En todo caso, se inaplicarán con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.

La entidad tendrá también la potestad de reunificar las deudas del cliente para salvaguardar el buen fin del plan de reestructuración.

En el caso de que, analizada el situación económica del deudor, el plan de reestructuración resulte inviable porque, aún aplicando las condiciones anteriores, la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos de la unidad familiar , la entidad comunicará esta circunstancia y se podrán adoptar medidas complementarias.

Las medidas complementarias consisten en que la posibilidad de que el deudor solicite un quita de hasta un 25% del capital pendiente de pago y, en caso de la entidad bancaria no acepte la quita, dispone de un plazo de 12 meses (desde la solicitud de reestructuración) para solicitar la dación de pago de su vivienda, quedando en este caso la entidad obligada a aceptarla, quedando la deuda totalmente cancelada con la entrega. Además, si el deudor lo solicita al momento de la petición de la dación en pago podrá permanecer en la vivienda por un plazo de 2 años en concepto de arrendatario, quedando obligado a satisfacer una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.

En resumen, es un procedimiento que comporta ventajas para quien ve disminuidos sus ingresos y no puede afrontar el pago de la hipoteca de su vivienda habitual.

BONUS 1. Hay que prestar especial atención  a los requisitos de aportación de documentos y plazos, debido a la brevedad del procedimiento si no se aporta toda la documentación es posible que la entidad bancaria resuelva indicando esta falta de documentación y alegando que no puede elaborar un plan de reestructuración, en este punto habría que comenzar nuevamente.

BONUS 2. Seremos cuidadosos al elaborar la solicitud, y en el escrito incluiremos nuestra identificación completa, domicilio e identificación del préstamo hipotecario y la vivienda hipotecada.Aún siendo un trámite sencillo, es recomendable  una visita a su abogado de confianza para preparar la documentación y que le asesore convenientemente sobre las dudas que le surjan, seguramente ahorrará tiempo.