Turno de oficio y la mal llamada Justicia Gratuita

Hoy día 12 de julio se celebra, aunque hay poco que celebrar, el día de la Justicia Gratuita y el Turno de Oficio, y aquí van una líneas por ello.

El Turno de Oficio es el servicio prestado por abogados (obligatoria o voluntariamente, ahora estamos en ese brete) para garantizar el acceso al sistema judicial a las personas que no dispongan de medios económicos suficientes para afrontar los gastos de un procedimiento judicial.

Se trata de un mecanismo para garantizar la igualdad en el procedimiento, y para garantizar el derecho a la tutela judicial efectiva, y que las desigualdades económicas no sean traspuestas a un eventual procedimiento judicial, o al menos sean mitigadas en gran manera.

Para poder ejercer como abogado de oficio hay que superar un curso de 2 años de Escuela de Práctica Judicial (si no recuerdo mal), en el que se verifica que los abogados que acceden al turno de oficio están lo suficientemente preparados para afrontar la defensa de los derechos e intereses de cualquier justiciable con solvencia. Es una leyenda urbana que los abogados de oficio sean peores que otros, más que nada porque se suele compatibilizar el trabajo del despacho, los llamados clientes particulares con los clientes del turno. Harina de otro costal será la dedicación que cada uno le ponga, pero esto no tiene que ver con el turno de oficio exclusivamente, quien no dedique el tiempo necesario a un asunto del turno de oficio, quizás tampoco lo hará en un asunto particular de cuantía moderada si tiene otro asunto de cuantía elevada que atender, en mi opinión depende de la persona.

Una vez efectuada la introducción, vamos al meollo de la cuestión, el Turno de Oficio tiene problemas. Adelanto que no sé si la solución es crear un cuerpo de letrados que se encarguen de estos asuntos o reformular el servicio del turno, pero es evidente que no funciona bien.

No funciona bien porque se cobra en muchos lugares del país con 6 meses de retraso o incluso más (el disparate de las competencias en la materia a las CC.AA. ya lo abordaremos otro día), y además se cobra mal, con cuantías escasas, según el último informe publicado por el Consejo General de la Abogacía ronda sobre los 135 euros de media por asunto.  A esto hay que sumarle la particularidad siguiente: si se atiende por razones de urgencia a una persona y posteriormente se comprueba que tenía ingresos suficientes para poder sufragar su defensa, será el abogado de oficio quién tenga que reclamar su minuta al beneficiario de la asistencia letrada del turno. Todo despropósitos.

Tengamos en cuenta que el Turno de Oficio  atendió a casi 1800000 asuntos, por lo que podemos hacernos una idea de la importancia de esta institución. Parece evidente que con lo que hay en juego es razonable que se dediquen medios a que funcione medianamente bien.

No entiendo que se le denomine, incluso oficialmente, Justicia Gratuita. Soy un tiquis miquis, sí, pero no es gratuita, ya sabemos que nada es gratis, es en realidad un acceso al sistema judicial sin coste para el administrado. Es un acceso universal garantizado al sistema judicial,   tengo dudas de que la denominación justicia gratuita sea adecuada.

No estoy adscrito al Turno, pero en mi opinión es un elemento fundamental de nuestro sistema, y como tal debemos defenderlo, cuidarlo y fortalecerlo. Es necesaria una reivindicación contundente, sin fisuras, frente a los ministros, consejeros y otros responsables para que doten económicamente al servicio, actualicen remuneraciones acordes al trabajo desempeñado y efectúen una gestión eficiente de los pagos, sin medias tintas.

Sirvan estas líneas de minúsculo homenaje a los compañeros abogados del Turno de Oficio que se esfuerzan cada día por hacer que el sistema funcione mejor. Gracias.

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Estacionar (y no pagar) en Zona Azul. ¿Tasa o multa?

Ayer día 24 de mayo salía esta noticia en la versión online del periódico Canarias7, y casi simultáneamente tuve que atender una pequeña avalancha de consultas al respecto.

Canarias 7 Zona Azul

Vayamos por partes. La noticia no dice nada nuevo, ni que no estuviera ya ocurriendo. El Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria viene liquidando de manera habitual las tasas correspondientes a los impagos del parquímetro de la denominada zona azul. La novedad es que han dado un impulso a la gestión de recaudación a la vista de que al parecer había cierto colapso (y supongo que riesgo de prescripción).

El estacionamiento en “Zona Azul” (y verde) viene regulado por la Ordenanza Fiscal 3a1, reguladora de la tasa por aprovechamiento especial del dominio público como consecuencia del estacionamiento limitado del Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria. Esta ordenanza regula el estacionamiento limitado temporalmente mediante el uso de parquímetros.

Antes de nada vamos a desmontar bulos y leyendas urbanas que circulan al respecto:

  1. No es ilegal que el Ayuntamiento organice y limite el estacionamiento de vehículos mediante el establecimiento de determinadas zonas.
  2. Las liquidaciones que gira el Ayuntamiento derivadas de esta ordenanza no son multas de tráfico, no siguen la normativa sancionadora de tráfico sino la normativa tributaria.
  3. Son liquidaciones tributarias, se ha determinado que usar en exclusiva el dominio público para estacionar nuestro vehículo está gravado con una tasa. Esto significa que el procedimiento administrativo para proceder al cobro de las tasas no abonadas debe regirse por la normativa tributaria.
  4. El Ayuntamiento gira las liquidaciones tributarias al domicilio del titular del vehículo cuando alcanza un cierto número de estacionamiento impagados, de ahí que lleguen por importe de varios cientos de euros.

Ahora entremos en materia. En mi opinión la Ordenanza Fiscal que rige el estacionamiento limitado es muy mejorable, y es posible recurrir las liquidaciones con cierto fundamento jurídico solicitando su anulación.  De la lectura de las propias tarifas parece que su legítima finalidad (agilizar y compartir el espacio de público de aparcamiento) ha decaído en favor de un voraz afán recaudatorio.

Hay que tener en cuenta que las Ordenanzas son disposiciones administrativas de carácter general y de rango inferior a la ley elaboradas por los entes locales que, en la esfera de su competencia, los Ayuntamientos aprueban. Las ordenanzas no pueden contener preceptos opuestos a las leyes o disposiciones generales.

En el caso que nos ocupa, además de deficiencias de carácter más técnico en relación con lo que sostiene la propia Ordenanza que es una autoliquidación tributaria, y que difiere de lo que establece la Ley General Tributaria, nos encontramos con que el Ayuntamiento notifica la liquidación al “supuesto” obligado tributario en función de la titularidad del vehículo, pero podría ocurrir (y de hecho ocurre) que quien utiliza el dominio público, y por tanto el obligado tributario no sea el titular del vehículo, sin embargo, le reclamarán el pago de la tasa el titular del vehículo, aún no siendo obligado tributario, esto ya sería motivo de anulación de la liquidación, por ejemplo.

Otra grave deficiencia es el tema de las sanciones tributarias que establece la Ordenanza, y que no respeta lo establecido en la Ley General Tributaria, y recordemos que la norma municipal no pude contravenir normas de mayor rango, por tanto, en mi opinión las sanciones (camufladas, y denominadas tarifas) que impone la Ordenanza por exceder el tiempo de estacionamiento o incluso por no abonar la tasa incumplen claramente el régimen sancionador establecido en la Ley General Tributaria (artículo 191).

Estas liquidaciones no llevan aparejadas descuentos en su cuantía si se abonan sin recurrirlas, tal y como sucede con las sanciones por infracciones de tráfico, y son recurribles mediante recurso de reposición en el plazo de un mes desde la recepción de la misma, y en muchos de estos casos existen fundamentos jurídicos suficientes para presentar el correspondiente recurso.

Por último, las cantidades consignadas en las liquidaciones derivadas del uso de la Zona Azul no dejan de tener la consideración de deuda tributaria, y como tal puede solicitarse fraccionamiento del pago de la misma. En caso de no recoger las notificaciones en las que nos comunican esta deuda tributaria el asunto se pondrá feo, ya que se pondrá en marcha la vía de apremio, procedimiento por el que la administración cobra la deuda “por la fuerza”, incluyendo la posibilidad de embargos en cuentas corrientes, nóminas o créditos a favor de los que disponga. Mi recomendación es recoger las notificaciones que reciba en su domicilio y ponerse rápidamente en contacto con un abogado que le indique lo más apropiado en cada caso.

I Congreso Internacional Legaltech

El pasado 18 de mayo tuvo lugar la celebración del I Congreso Internacional Legaltech y Startups Juridicas en las instalaciones de la Orona Ideo, y yo tuve la suerte de estar allí.

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#Cltech17

El evento fue excelentemente organizado por Bárbara Román, Jorge Campanillas y Jorge Morell, con un muy buen plantel de invitados y empresas intervinientes. No voy a extenderme en la descripción del evento ya que el objeto del post no es ese, si alguien quiere conocer en detalle el desarrollo del mismo recomiendo este artículo de Law & Trends, que es fiel reflejo de lo ocurrido.

Este post es sólo una reflexión en voz alta sobre el planteamiento que se hace de la innovación desde mi punto de vista, con el evidente sesgo de desarrollar el ejercicio de la abogacía en un despacho pequeño.

Me ha llamado la atención que se repita casi como un dogma que la abogacía no es un sector innovador, que hay “miedo” a innovar tecnológicamente, y casi que abandonamos la máquina de escribir a latigazos. Creo que seguramente será así, pero no veo a los abogados especialmente reticentes, veo los despachos de hace 10 años y los actuales y creo que hay un gran cambio, desde el planteamiento hasta la estética pasando por la forma de trabajar y darse a conocer, así que no creo que tengamos tanto miedo a innovar, además es difícil sostener esa afirmación cuando se puede ver publicidad de compañeros (y no pocos) en wallapop o en vibbo.com (anteriormente conocido como segundamano).

Parece que se suele abordar la innovación tecnológica desde la óptica de los despachos de tamaño grande, quizás porque sean los que tienen facilidad para innovar en cuanto a medios disponibles, a veces resulta todo muy teórico, más aún cuando la inmensa mayoría de los despachos de abogados son de tamaño pequeño o mediano, y ese discurso tecnológico parece, en cierto modo, lejano y poco accesible. Entiendo que de esas líneas maestras debemos sacar conclusiones, tendencias y traducirlas para aplicarlas en nuestro día a día y bajo nuestros condicionantes (y en ello estoy). No obstante, mi percepción es que el sector de la abogacía es tremendamente heterogéneo, con multitud de propuestas exitosas en cada campo, unas con mayor componente tecnológico y otras con menor innovación o apenas ninguna, y sin embargo funcionales, y por esto se me hace complicado admitir la idea de que la tecnología que viene será un “tsunami”. En mi opinión será una tendencia que irá copando todo el sector, pero a distintas velocidades, si bien nos convendrá estar preparados o conocer lo que viene no creo que se provoque una ruptura tecnológica, sino una evolución.

Interesante el apunte que hizo sobre los cambios tecnológicos David Maeztu, indicando que podría provocarse una brecha tecnológica entre abogados en función de su posibilidad de acceso a determinadas tecnologías como la IA, difuminando el principio de igualdad de armas entre los contendientes, podría provocarse una distorsión importante si con ciertas tecnologías pudiera hacerse (ocurrirá) un determinado análisis de un litigio antes de su inicio. Veremos qué pasa y que dirección toma el tema, es posible que los Colegios tengan una oportunidad de oro facilitando acceso a tecnologías y velando por esa igualdad procesal. Veremos.

Algo que me ha impresionado es el tema de startups en el sector legal. Vi proyectos muy trabajados, con muy buen equipo de profesionales y con bastante proyección en mi opinión. Y otros basados en modelo market place bajo un sistema que a día de hoy en la práctica no funciona, y además incumpliendo las normas deontológicas. Muy curioso.

En otros casos el proyecto estaba orientado a apps móviles cuando la fórmula y estructura del servicio pedía a gritos un servicio web. También curioso. Bueno, lo más curioso es la pasta que se levanta así, da la impresión de que existe cierta tendencia a agigantar los proyectos, burro grande ande o no ande.

Parece (no sé si es así) que en los proyectos tecnológicos, no abundan los abogados que se dedican a litigar, de hecho, sin saberlo puedes adivinar si quien habla es abogado litigante o no solo con escucharlo un minuto. Esto se nota mucho en algunos proyectos en los que pretenden vender servicios a los propios abogados o incluso en los que ofrecen servicios a usuarios finales.

Es obligatorio que haga una reseña a la impecable organización, al formato ágil y entretenido y a los excelentes profesionales que acudieron tanto como invitados como asistentes. Hago mención especial a la moderadora, que mantuvo el ritmo de los debates, controló a los ponentes y sacó el látigo para que todo fuera en tiempo. Tengo que destacar también que los intercambios de opiniones con los compañeros asistentes fueron valiosísimos y muy enriquecedores. Me he ido con la sensación de haber aprendido mucho, y me han puesto la mente en ebullición.

La conclusión es que queda mucho por hacer en legaltech, afinando modelos de negocio, preparándonos para afrontar nuevas formas de trabajar, sin embargo no lo concibo desde un óptica general, sino muy enfocado en el modelo de negocio de cada despacho. No hay fórmula magistral.

Mi valoración de este Congreso es  muy positiva, tanto por conocer ideas nuevas como por contrastar planteamientos propios y por plantear unas perspectivas y puntos de vista diferentes, ha sido inmejorable.

Desde aquí mi especial agradecimiento a los organizadores que me hicieron sentir como en casa.

 

Cláusulas suelo (y abusivas) para dummies.

El pasado 21 de diciembre de 2016 el TJUE dictó una esperada sentencia en la que, en contra de algún pronóstico, y del dictamen del Abogado Gral., estableció que la nulidad de una cláusula por considerarse abusiva implica la restitución de las cantidades abonadas por la aplicación de la misma desde el inicio de la relación contractual. Nada nuevo, ya que es lo que establece el Código Civil, y que nuestro Tribunal Supremo ignoró en un alarde de creatividad jurídica.

No descubro nada diciendo que esta sentencia tiene cierta relevancia, tanto por las devoluciones a las que tendrá que hacer frente la banca (se calcula que unos 4000 millones de euros más los 5000 que tenían ya provisionados), sino también por el número de personas afectadas. El jaleo es de tal magnitud que el Gobierno prepara un mecanismo extrajudicial que agilice la devolución de las cantidades derivadas de las cláusulas suelo, y evitar que tengan que iniciar un procedimiento judicial, ante el riesgo de colapso de los juzgados, según ha justificado el Ministro de Justicia.

Este post, sin embargo, no va sobre cómo reclamar, ni  sobre cómo calcular la cuantía de tu cláusula suelo,  que de eso hay literatura de sobra y por juristas muy brillantes. Lo que me gustaría es hacer hincapié en que todo esto de las cláusulas suelo, y otras cláusulas abusivas, además de tocar a la banca y a los hipotecados está sacudiendo al sector de los despachos de abogados,  que parece que se han lanzado a la caza del cliente hipotecado con bastante intensidad.

No voy a entrar en la masiva, y súbita, especialización en la materia por parte de muchos abogados, y que casualmente ha tenido lugar en los últimos meses, (recuerdo una época en que por estas tierras existían hordas de picapleitos especialistas en extranjería), tampoco quiero meterme en el tema de publicidad (tema controvertido que dejamos para otro post), ni tampoco sobre honorarios, cada cual que elija el motivo por el que quiere que le contraten, por barato, por buen abogado o incluso por guapo.

Lo que si resulta paradójico es ver hojas de honorarios en las que se incluyen cláusulas posiblemente abusivas, como intereses de demora desproporcionados y obligación de pago de la totalidad de honorarios en caso de allanamiento, resulta curioso.

Aquí van, modestamente, unos pequeños consejos a la hora de enfrentarnos a la decisión de reclamar la nulidad de nuestra cláusula suelo (extensible a otras cláusulas abusivas):

  1. Ahora todos los abogados son especialistas en cláusulas suelo (y en materias similares), pero igual unos son más especialistas que otros, no tenga problema en consultar a varios si es preciso, hasta que encuentre a uno en el que confíe (ya sé que igual esto de confiar es mucho pedir).
  2. El derecho es una materia algo compleja, aléjese de los foros, google y redes sociales para recabar información técnica. NO ES BUENA IDEA.
  3. Es perfectamente posible que a su cuñado le hayan devuelto más que a usted al anularle la cláusula suelo, posiblemente su cuñado (por listillo) tenía condiciones peores que las suyas, no compare grosso modo, no sirve.
  4. Pida a su abogado una hoja de encargo por escrito dónde consten con exactitud todas las condiciones del encargo (como en cualquier otra compra, si le cobra muy barato revise bien, y después vuelva a revisar).
  5. Consulte todas las dudas con su abogado antes de iniciar el pleito, no debe albergar dudas sobre el procedimiento u otros extremos.
  6. No todas las cláusulas suelo son abusivas. Una cláusula con redacción clara y sencilla puede ser abusiva. Hay varios factores a tomar en cuenta, hay que revisar cada caso individualmente, no permita que no sea así.
  7. Si quiere someterse a un procedimiento de resolución extrajudicial impulsado por el Gobierno consulte primero con su abogado, y evalúe pros y contras, los sres. del Gobierno son menos de fiar que los abogados.

Espero que esta relación, que es numerus apertus por supuesto, sirva de pequeña ayuda,  con los abogados hay que andar siempre con cuidado.

Cómo presentar una reclamación a tu banco.

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A pesar de que el movimiento judicial sobre productos que ha comercializado la banca está siendo intenso desde hace tiempo ya, sigue habiendo puntos de fricción entre los usuarios y las entidades financieras,  anuncios de aumento de comisiones, nuevo índice de euríbor aplicable, etc.

Se hace imprescindible conocer cómo debemos presentar una reclamación ante una actuación de nuestro banco que consideremos no conforme a normativa, qué datos debemos incluir y qué respuesta debemos esperar, ya que de lo contrario un simple defecto de forma podría hacer que nuestra reclamación no llegue a buen puerto.

Sirva este post como guía general, y úsese con precaución, ya que en función de la materia a reclamar habrá que afinar si queremos tener éxito en nuestra aventura, es decir, especificar normativa concreta y detallar la actuación objeto de reclamación o queja. Lo más recomendable es contar con asistencia profesional, y si es de un abogado mejor, pero como sabemos que eso no siempre ocurre vamos al lío.

La norma que recoge esta materia es la Orden ECO/734/2004, de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atención al cliente y el defensor del cliente en las entidades financieras. Esta norma regula los requisitos y procedimientos que deben cumplir los departamentos y servicios de atención al cliente de las entidades financieras y también de las entidades aseguradoras.

Puede reclamar cualquier persona física o jurídica, ya sea española o extranjera, siempre que la queja o reclamación verse sobre sus intereses legalmente reconocidos, ya deriven de contratos, de normativa de transparencia y buenas prácticas o del principio de equidad. El plazo para reclamar es de 2 años desde que el cliente tuviera conocimiento de los hechos  que originan la reclamación o queja.

Todas las entidades deben disponer de un departamento o servicio de atención al cliente, cuyo objeto sea atender y resolver quedas y reclamaciones que presenten sus clientes, y al  que se deberá dirigir la reclamación. Asimismo, todas las entidades debe disponer de un Reglamento para la Defensa del Cliente, con un contenido mínimo, que regule y especifique el procedimiento de reclamación, y cuyo contenido debe estar disponible en cada oficina y en la página web de la entidad.

Del mismo modo las entidades financieras deben poner a disposición de los clientes la siguiente información:

  • La existencia de un departamento de atención al cliente con indicación de dirección postal y electrónica.
  • La obligación de atender y RESOLVER  por parte de la entidad las quejas y reclamaciones presentadas por sus clientes en el plazo de DOS meses desde su presentación en el departamento o servicio de atención al cliente.
  • Referencias a la normativa de transparencia y protección del cliente de servicios financieros.

 

En cuanto al procedimiento de queja o reclamación:

Se habla de queja o reclamación, ¿qué diferencia hay? ¿Qué debemos presentar?

Siguen un procedimiento similar y los mismos requisitos formales, la diferencia consiste en que la queja es aquél procedimiento presentado por usuarios de servicios financieros por demoras, desatenciones o cualquier otra actuación deficiente que estimemos. Con la reclamación ponemos en conocimiento de la entidad hechos que suponen para el reclamante un perjuicio en sus derechos, y desee obtener una restitución de sus derechos conculcados.

El procedimiento se iniciará mediante un documento (en formato papel o por medios informáticos, electrónicos o telemáticos),  en el que deben constar los siguientes datos:

  • Nombre. apellidos y domicilio del interesado (y de la persona que lo represente en caso de actuar bajo representación).
  • Motivo de la queja o reclamación, detallando claramente sobre la cuestión sobre la que se solicita el pronunciamiento.
  • Oficina, departamento o servicio donde se hubieran producido los hechos objeto de la queja o reclamación.
  • Que el reclamante no tiene conocimiento de que la materia objeto de la queja o reclamación está sustanciada a través de procedimiento administrativo, arbitral o judicial.
  • Lugar, fecha y firma.

Debemos aportar junto con el escrito de queja o reclamación aquellas pruebas documentales que fundamenten nuestra pretensión.

Podremos presentar nuestra queja o reclamación en cualquier oficina abierta al público de la entidad así como en la cuenta de correo electrónico que disponga la entidad para este fin.

Una vez presentada la queja o reclamación la entidad dispone de un plazo de 2 meses para resolver, y la decisión deberá ser siempre motivada, con conclusiones claras sobre la solicitud planteada, con fundamento en las cláusulas contractuales y las normas de transparencia aplicables.

La decisión que ponga fin al procedimiento será notificada al interesado en el plazo de 10 naturales desde la fecha de la misma, normalmente a través del mismo medio en que se hubiera presentado la reclamación o queja.

Si la decisión fuera favorable al reclamante será vinculante para la entidad, sin perjuicio de que el reclamante desee obtener tutela judicial al respecto.

En caso de que sea desfavorable podremos presentar reclamación ante el Banco de España, para lo que será imprescindible acreditar haber agotado esta vía ante la entidad, aportando la reclamación (o queja) y la decisión correspondiente.

BONUS

Cada entidad está obligada a elaborar y aplicar un Reglamento para la Defensa de los Clientes y Usuarios, que debe coincidir en lo básico con lo establecido en la Orden del Ministerio que hemos desgranado en este post, hay que tener cuidado y revisarlos porque en algún caso se dan en los reglamentos algunos errores y descuidos, como por ejemplo no incluir la obligatoriedad de emitir decisión motivada (“Se considerarán desestimadas las que no finalicen mediante resolución expresa, cumpliendo lo dispuesto en el artículo 15 de la Orden”), saltándose lo establecido en la propia Orden,  así que mucho ojo.

EXTRA BONUS:

Si presentamos nuestra reclamación o queja por medios informáticos, electrónicos o telemáticos deberá ajustarse a los requisitos que impone la Ley 59/2003, de 19 de diciembre, de firma electrónica.

Adquisición de vivienda en subasta de la AEAT. ¿Ganga o trampa?

Debido a la situación económica que vivimos desde hace años, resulta frecuente que impagos de ciertos impuestos acaben con la Agencia Tributaria embargando propiedades (viviendas, locales, garajes, etc.) y posteriormente llevando a cabo subastas de inmuebles, y llegado el caso incluso adjudicaciones directas de los mismos. Aparentemente puede parecer una buena idea acceder a un inmueble utilizando este procedimiento, pero he aquí algunas circunstancias e incidencias que nos encontraremos por el camino, y que habría que tener en cuenta.

Aunque puede parecer un asunto relativamente sencillo, ya que el procedimiento se encuentra regulado, y no existe un vendedor que nos quiera dar gato por liebre, sino que al otro lado se encuentra la administración, (con las garantías que ello conlleva), en la práctica podemos encontrarnos con verdaderos quebraderos de cabeza.

En mi opinión no es recomendable la adquisición de inmuebles para cualquier persona sin conocimientos avanzados de ciertos fundamentos legales, es decir que conozca la ley y sepa derecho, y no, no es un asunto para cuñados, inversores amateurs, ni paracaidistas al uso que pasaban por allí.

El procedimiento de adjudicación por subasta o adjudicación directa es relativamente sencillo, una vez se cumplen ciertos requisitos, elegimos el bien y nos “personamos” en el procedimiento para formar parte del mismo, poder pujar y adquirir el inmueble, si nuestra oferta es la mejor, o si es por adjudicación directa y nuestra oferta satisface a la mesa de subasta, el inmueble es nuestro. Esto es un resumen muy de andar por casa, y voy a obviar más detalles debido a que esta fase no debe conllevar dificultad, aunque es donde se originan ciertas complicaciones de importancia a la hora de hacer efectivo nuestro nuevo derecho de propiedad.

Vayamos por partes. Los problemas que podemos encontrarnos una vez adquirida la propiedad se desglosan en 3 grandes núcleos.

  1. Identificación del inmueble (y valoración del mismo).
  2. Acceso a la posesión.
  3. Responsabilidad por deudas derivadas de la finca adquirida.

1.- ¿Como es posible que tengamos problemas de identificación del inmueble si quien transmite es la administración, después de haber seguido un procedimiento administrativo con todas las garantías y notificaciones al anterior titular de la vivienda?

Pues porque la AEAT se basa en la información que obra en el Catastro para proceder a identificar la finca, e incluso para efectuar la valoración que sirve para valorar el bien. Pero, ¿qué ocurre si el edificio da a dos calles? Imaginemos un edificio que da a la avenida de una playa en su fachada principal, y a una calle trasera en su otra fachada, sin embargo en el catastro únicamente consta una de las calles, esto es debido porque a efectos catastrales se toma como unidad  toda la parcela y no cada una de las fincas que constituyen una vivienda, local o garaje, de modo que a toda la parcela se le otorga una sola calle como domicilio dónde ubicarla. En la práctica esto se traduce en que cuando accedemos a la información de la subasta el domicilio del inmueble será la calle A, que está en primera línea de playa, y se tasará basándose en esta ubicación, independientemente de que el inmueble que queramos adquirir tenga su acceso por la calle trasera, y que no tenga acceso ni vistas al mar.También puede ocurrir que la dirección que consta en el catastro no sea la real, y que no concuerde con la realidad física, con los problemas posteriores que ello conlleva. Por raro que parezca estas imprecisiones existen, sumadas a que en ocasiones el contenido del catastro, por el que la administración se guía y se basa para llevar a cabo todo el procedimiento no concuerda fielmente con el contenido del Registro de la Propiedad, y es una piedra más en el camino para identificar la vivienda (y para efectuar notificaciones cualquier poseedor de la misma), tengamos en cuenta que la dirección que consta en el Registro de la Propiedad no suele actualizarse, y puede ocurrir que el Ayuntamiento cambie el nombre de la calle, que en su momento se haya inscrito erróneamente o  que cuando se produjo la inscripción de los inmuebles en el Registro el ayuntamiento no hubiera aún dado nombre a las calles (zonas de nueva urbanización). Pequeños detalles que acarrean gastos extras y complicaciones. También ocurre que todo está orden, y los datos de Registro, Ayuntamiento y Catastro casan a la perfección, y es todo algo más sencillo.

De aquí deriva también que la valoración que efectúa la Agencia Tributaria pueda tener una desviación considerable respecto al precio de mercado, por varios motivos:

Primero, se toma como referencia el valor catastral, según la ponencia de valores vigente (la ponencia de valores recoge los criterios utilizados para llevar a cabo la valoración catastral, es de ámbito municipal), que puede no ser representativa del valor actual y real de la vivienda. El valor catastral no debe superar el valor de mercado, pero ocurre que si la ponencia de valores no se encuentra actualizada, y la zona donde se encuentra el inmueble ha sufrido una gran depreciación con respecto a la fecha de la realización de la última ponencia de valores, el valor catastral puede ser similar al valor de mercado, pero nunca lo sabremos excepto que se realice una tasación ad hoc (tasación que no podremos hacer antes de la adjudicación porque no tendremos acceso al bien), por tanto, el valor catastral que se usa por la administración para establecer el valor de los inmuebles que salen a subasta no resulta un buen indicador, o al menos no es fiable.

Segundo, la Administración usa una valoración en la que se toma el valor catastral para determinar el valor de referencia, no se usan “testigos” (inmuebles de similares características con los que comparar valoración), y tercero porque la administración tributaria para efectuar la valoración no se efectúa visita a la propiedad, por lo que el valor es aproximado, muy aproximado (tan aproximado como que el valor de referencia establecido por la AEAT ascienda a 166000 euros, y el valor real de mercado no alcance los 95000),  y sin embargo en muchas ocasiones es el precio la características más determinantes a la hora de tomar la decisión de adquirir un inmueble.

2.- Si nuestra oferta es la óptima, y cumplido el trámite burocrático, obtendremos el acta de adjudicación, que viene a decir y certificar que tal inmueble es nuestro, es el título de adquisición y el documento que accede al Registro de la Propiedad para inscribir a nuestro nombre el inmueble. El siguiente paso es tomar posesión efectiva del bien, con la subasta “administrativa” no ocurre como con las subastas judiciales, la Administración se limita a otorgar el acta de adjudicación, sin que conste en el procedimiento en muchos casos,  si el bien está ocupado o no por el propietario despojado de la propiedad, o si tiene algún poseedor distinto, mediando justo título o no (por ejemplo el anterior propietario podría haber arrendado el inmueble a otra persona).

Ahora toca averiguar si el inmueble está ocupado por alguien, si el resultado es negativo podremos ocuparla, pero en muchos casos tendremos que requerir y esperar, ya que si hemos adquirido una vivienda que puede constituir el domicilio de otra persona, no es muy buena idea tomar posesión del bien y entrar en ella, por muy propietario que seamos de la misma. En caso de que exista algún “usuario” en la vivienda tocará conminarlo a que la desaloje, la Agencia Tributaria no tiene potestad para desalojar al anterior titular ni a otra persona, para que accedamos nosotros a nuestra recién adquirida propiedad, por lo que deberemos acudir a los tribunales de justicia. En este punto deberíamos iniciar un procedimiento para recuperar la posesión, que podría variar en función del supuesto concreto, pero que nos obligará a disponer de dinero para pagar abogado y procurador y paciencia para esperar a la resolución del litigio

3.- Deudas a soportar. Por si fuera poco complejo el tema de la adquisición de un inmueble por esta vía, y una vez abonado el precio de “compra”, nos encontramos con que el adquirente tiene responsabilidad por ciertas deudas contraídas por el anterior titular. Esta responsabilidad está limitada a deudas que estén vinculadas con el inmueble, y que son básicamente dos: deudas por el Impuesto de Bienes Inmuebles y deudas que se mantengan con la comunidad de propietarios en caso de que el inmueble esté sometido al a Ley de Propiedad Horizontal. Es lo que se denomina afección real, el inmueble queda vinculado a estas deudas por el carácter de las mismas.

En el caso del IBI y según el artículo 64 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (RDLeg. 2/2004, de 5 de marzo), y en concordancia con el art. 43.1.d y 79 de la Ley General Tributaria, los adquirientes del inmueble serán responsables subsidiarios (no solidarios) de la totalidad de la deuda tributaria (no prescrita) exigida en periodo voluntario,esta responsabilidad no alcanza a las sanciones que hayan podido recaer sobre el deudor principal. Exige esta responsabilidad que el ayuntamiento haya requerido al deudor tributario principal y se le declare fallido, y deberá agotar el procedimiento de recaudación tanto en la fase de periodo voluntario de pago, como  en la ejecución, hasta llegar a la declaración del fallido. Una vez que el Ayuntamiento ha cumplido con este trámite podrá reclamar al nuevo titular la deuda no prescrita.

En el caso de las deudas contraídas con la comunidad de propietarios , establece la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1.e lo siguiente:

“El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”. 

Por tanto, es clara la ley en este sentido, es obligación del nuevo propietario afrontar las deudas de los tres años anteriores más el año en curso, y es importante recordar, que en una compraventa o transmisión ortodoxa, ante notario, se le solicitará al transmitente un certificado expedido al efecto por la comunidad de propietarios donde conste que se encuentra al corriente de los pagos, sin embargo, en un procedimiento de subasta, este certificado no se emite, ni obra información al respecto en el expediente de la Agencia Tributaria, por tanto,  a priori no tendremos ni idea de si las cuotas de la comunidad de propietarios se encuentran abonadas.

Examinado todo esto resulta, en mi opinión, un procedimiento no recomendable para la adquisición de inmuebles.

 

Responsabilidad de las entidades bancarias en las adquisiciones de viviendas sobre plano.

No han sido pocos durante los últimos años los casos en los que al comprar una vivienda “sobre plano”, es decir, en proceso de construcción, una vez transcurridos los plazos, y cumpliendo el comprador con sus obligaciones de pago, se encontraba con que la obra no se había llevado a cabo (o no se había finalizado adecuadamente). Bien por la crisis, por la mala gestión del promotor o por una suma de ambas circunstancias, el resultado suele ser el mismo, el comprador que ha cumplido con lo pactado no obtiene de la otra parte el cumplimiento de su obligación de entregar la vivienda. Toca entonces resolver el contrato que vinculaba a las partes y reclamar las cantidades previamente entregadas al promotor,  en muchísimas ocasiones el resultado de esta reclamación resulta infructuoso, normalmente porque la entidad obligada a devolver las cantidades no dispone de solvencia.

La reciente sentencia del Tribunal Supremo 5263/2015, de 21 de diciembre de 2015, nº recurso 2470/2012, parece interesante, ya que establece  “En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 (sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas) las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas en ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.

Viene a cuenta este fallo a raíz del contenido del artículo primero y segundo de la precitada Ley 57/1968, derogada a partir del 01 de enero de 2016, y por la que se regían las entregas de cantidades a cuenta para la compra de viviendas “sobre plano”.

El incumplimiento de las obligaciones establecidas en estos artículos, es decir, la obligación de disponer de aval garantizando las cantidades ingresadas, y que esas cantidades fueran ingresadas en una cuenta especial y diferenciada de otros fondos del promotor, (incumplimiento si no habitual, si que era bastante común (al menos) hasta hace bien poco) provocaría que la entidad bancaria se convierta en responsable solidario, y se vea obligada reembolsar la totalidad de las cantidades ingresadas por el comprador en la cuenta del promotor (ojo, siempre y cuando la entidad bancaria haya incumplido los requisitos precitados).

Resulta importante esta sentencia, no sólo porque fija doctrina jurisprudencial, dada la jurisprudencia contradictoria de varias Audiencias Provinciales, sino porque establece que la responsabilidad de la entidad bancaria se encuentra al mismo nivel que la del promotor, con carácter solidario. De este modo reconoce la protección que ostenta el comprador de la vivienda, que se ha visto privado tanto de las cantidades entregadas a cuenta como de la vivienda, situación que se ha repetido en infinidad de ocasiones en los últimos años debido a la crisis del ladrillo.

Nos encontraríamos ahora, respetando el plazo de prescripción de la acción, con la posibilidad de reclamar a la entidad bancaria que se haga cargo de las cantidades abonadas al promotor, siempre y cuando dicha entidad no cumpliera con los requisitos legales mencionados.