Cláusulas suelo (y abusivas) para dummies.

El pasado 21 de diciembre de 2016 el TJUE dictó una esperada sentencia en la que, en contra de algún pronóstico, y del dictamen del Abogado Gral., estableció que la nulidad de una cláusula por considerarse abusiva implica la restitución de las cantidades abonadas por la aplicación de la misma desde el inicio de la relación contractual. Nada nuevo, ya que es lo que establece el Código Civil, y que nuestro Tribunal Supremo ignoró en un alarde de creatividad jurídica.

No descubro nada diciendo que esta sentencia tiene cierta relevancia, tanto por las devoluciones a las que tendrá que hacer frente la banca (se calcula que unos 4000 millones de euros más los 5000 que tenían ya provisionados), sino también por el número de personas afectadas. El jaleo es de tal magnitud que el Gobierno prepara un mecanismo extrajudicial que agilice la devolución de las cantidades derivadas de las cláusulas suelo, y evitar que tengan que iniciar un procedimiento judicial, ante el riesgo de colapso de los juzgados, según ha justificado el Ministro de Justicia.

Este post, sin embargo, no va sobre cómo reclamar, ni  sobre cómo calcular la cuantía de tu cláusula suelo,  que de eso hay literatura de sobra y por juristas muy brillantes. Lo que me gustaría es hacer hincapié en que todo esto de las cláusulas suelo, y otras cláusulas abusivas, además de tocar a la banca y a los hipotecados está sacudiendo al sector de los despachos de abogados,  que parece que se han lanzado a la caza del cliente hipotecado con bastante intensidad.

No voy a entrar en la masiva, y súbita, especialización en la materia por parte de muchos abogados, y que casualmente ha tenido lugar en los últimos meses, (recuerdo una época en que por estas tierras existían hordas de picapleitos especialistas en extranjería), tampoco quiero meterme en el tema de publicidad (tema controvertido que dejamos para otro post), ni tampoco sobre honorarios, cada cual que elija el motivo por el que quiere que le contraten, por barato, por buen abogado o incluso por guapo.

Lo que si resulta paradójico es ver hojas de honorarios en las que se incluyen cláusulas posiblemente abusivas, como intereses de demora desproporcionados y obligación de pago de la totalidad de honorarios en caso de allanamiento, resulta curioso.

Aquí van, modestamente, unos pequeños consejos a la hora de enfrentarnos a la decisión de reclamar la nulidad de nuestra cláusula suelo (extensible a otras cláusulas abusivas):

  1. Ahora todos los abogados son especialistas en cláusulas suelo (y en materias similares), pero igual unos son más especialistas que otros, no tenga problema en consultar a varios si es preciso, hasta que encuentre a uno en el que confíe (ya sé que igual esto de confiar es mucho pedir).
  2. El derecho es una materia algo compleja, aléjese de los foros, google y redes sociales para recabar información técnica. NO ES BUENA IDEA.
  3. Es perfectamente posible que a su cuñado le hayan devuelto más que a usted al anularle la cláusula suelo, posiblemente su cuñado (por listillo) tenía condiciones peores que las suyas, no compare grosso modo, no sirve.
  4. Pida a su abogado una hoja de encargo por escrito dónde consten con exactitud todas las condiciones del encargo (como en cualquier otra compra, si le cobra muy barato revise bien, y después vuelva a revisar).
  5. Consulte todas las dudas con su abogado antes de iniciar el pleito, no debe albergar dudas sobre el procedimiento u otros extremos.
  6. No todas las cláusulas suelo son abusivas. Una cláusula con redacción clara y sencilla puede ser abusiva. Hay varios factores a tomar en cuenta, hay que revisar cada caso individualmente, no permita que no sea así.
  7. Si quiere someterse a un procedimiento de resolución extrajudicial impulsado por el Gobierno consulte primero con su abogado, y evalúe pros y contras, los sres. del Gobierno son menos de fiar que los abogados.

Espero que esta relación, que es numerus apertus por supuesto, sirva de pequeña ayuda,  con los abogados hay que andar siempre con cuidado.

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Arrendamiento de vivienda, recomendaciones básicas.

El contrato de arrendamiento de vivienda es un negocio jurídico muy  habitual actualmente, sin embargo (y quizás debido a eso) no se le presta la atención debida, ni se calcula correctamente el coste de los problemas derivados por errores o excesos de confianza al formalizar el mismo.

Lo ideal es que un abogado revise el contrato puesto que regula algo tan importante como es el alquiler de una vivienda, que para una de las partes es un patrimonio valioso y para la otra es donde residirá y constituirá su domicilio habitual, siendo además el instrumento que vinculará las relaciones entre arrendador y arrendatario. La cuestión tiene la importancia suficiente como para asegurarnos de que el contrato reúne los requisitos legales y garantías suficientes para que,en caso de controversias, no nos llevemos sorpresas desagradables.

La googlelización ha provocado que tengamos a tiro de un clic entretenimiento, noticias, todo tipo de información e incluso ¡modelos de contratos listos para descargar! ¿Quién podría resistirse a la tentación? Está ahí, esperando a que lo descargues e incluyas tus datos, y ya está, sin tener que llamar al pesado del abogado, que me pedirá un montón de datos, y copias de documentos, y me hará preguntas y tardará en hacerlo, y encima me cobrará… Es que lees el contrato y todo está tan claro, no puede ser tan difícil, decidido, me lo descargo y ya está, ¿qué podría salir mal?

Pues podría salir mal que te descargues un contrato de arrendamiento elaborado conforme a la Ley Peruana (Decreto Legislativo nº 1177 para la Promoción del Arrendamiento para Vivienda) sí, esto es un caso real, ha ocurrido. Podría salir mal que esté mal descrita la vivienda, y que surjan problemas a la hora de determinar la vivienda objeto de desahucio, podría ocurrir que se omita un inventario del mobiliario, o podría ocurrir que quien alquila la vivienda no tenga título para ello y que nos encontramos con problemas ante terceros que se arroguen la propiedad y el uso del inmueble, podría ocurrir que se formalice contrato por plazo menor al legalmente establecido etc.

Bueno claro, pero todo esto es la teoría, y se están apuntando supuestos que en la realidad no ocurren… NO. La realidad supera a la ficción, y en temas legales, la realidad supera y complica SIEMPRE a la ficción, siempre.

A continuación van unas sencillas recomendaciones para evitar sustos de arrendador y arrendatario, e infartos de sus futuros abogados.

1. La ley que regula los arrendamientos de inmuebles urbanos para viviendas es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, la Ley Peruana no nos sirve.

2. Si se alquilan además espacios accesorios a la vivienda principal, como garajes o trasteros, también se aplican las mismas normas contenidas en esta ley.

3. Existe libertad de pactos en el arrendamiento salvo ciertas cuestiones que son de obligado cumplimiento, no todo es negociable.

4. El arrendatario no puede ceder o subarrendar la vivienda sin consentimiento por escrito del arrendador.

5. La duración del contrato puede pactarse libremente con la condición de que la duración mínima sea de tres años. Si se pacta duración inferior se prorrogará automáticamente hasta alcanzar los tres años. Una vez llegado el plazo de tres años, sin ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar el mismo con antelación de 30 días se producirá una prórroga automática de un año de duración. En los contratos prorrogados siguen rigiendo las condiciones establecidas en el mismo.

6. Hay libertad de pacto para acordar la renta y la fecha de pago, si no se dice nada al respecto deberá ser abonada entre los días 1 al 7 de cada mes. La ley no permite que se exija abono de más de una mensualidad por adelantado. Existe obligación del arrendador de emitir recibo por la renta, salvo que el pago se efectúe por medios que permitan acreditar el pago. Es recomendable detallar en el contrato que los pagos se harán en cuenta corriente, mediante transferencia o ingreso, y realizar los ingresos detallados e individualizados en caso de que existan varios conceptos (renta, suministro electricidad, comunidad de propietarios etc.), ya que las partes pueden acordar que el arrendatario se haga cargo del pago de determinados gastos de la vivienda, suministros, tributos, gastos de comunidad y otros. Es posible incluir pacto de actualización de renta, si no existe pacto se entenderá que no se actualizará, en este pacto deberá constar el mecanismo para calcular el incremento, y solo podrá revisarse en la fecha en la que se cumpla cada anualidad de vigencia del contrato.

7. En caso de arrendamiento de vivienda no puede exigirse más de la renta equivalente a  un mes de fianza, y solo se actualizará pasado el plazo de los tres primeros años de vigencia de contrato.

7. El arrendador es responsable de realizar las reparaciones para conservar la vivienda en buen estado, salvo aquellas que se deban al desgaste habitual por el uso de la misma.

8. Dispone el arrendatario de un derecho de adquisición preferente, pero cabe la posibilidad de pactar la renuncia del arrendatario a este derecho.

9. El incumplimiento de las condiciones y acuerdos pactados en el contrato permite a la parte que haya cumplido con sus obligaciones o bien exigir el cumplimiento o  resolver el contrato. Son causas legales para que el arrendador resuelva el contrato el impago  (incluyendo los impagos parciales) de la renta, de otras cantidades acordadas, o de la fianza, la cesión o subarriendo inconsentidos y la realización de actividades molestas, nocivas, insalubres o ilícitas en la vivienda.

10. Si se arrienda vivienda con mobiliario, además de hacerlo constar en el contrato, es muy recomendable añadir un anexo con el mobiliario detallado por estancia, que incluya muebles y electrodomésticos a los efectos de facilitar futuras reclamaciones.

11. Es obligatorio para el arrendador añadir el certificado energético de la vivienda al contrato, así lo dispone el art. 2 del Real Decreto, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. No incluirlo supone infracción administrativa grave prevista en la Disposición Adicional Tercera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, y la sanción correspondiente es multa entre 601 y 1000 euros.

12. Muy recomendable incluir datos precisos del domicilio del inmueble, datos registrales (puede que queramos registrar el arrendamiento en el Registro de la Propiedad) y título en virtud del cual el arrendador ha dispuesto de la vivienda. Puede parecer un exceso, pero pensemos en una vivienda de la que no comprobamos la titularidad y nos la está alquilando un heredero del titular, y que haya tomado posesión de ese inmueble sin conocimiento ni consentimiento del resto de herederos,  nos podría provocar ciertos inconvenientes.

 

Extra Bonus: No, el propietario de la vivienda no puede entrar en la vivienda cuando quiera, aunque conste en el contrato, no es válido un consentimiento general, que alguno se viene arriba y lo incluye, y puede terminar cometiendo un delito.

Extra Bonus 2: No, no todas las inmobiliarias redactan o tienen es sus bases de datos buenos contratos de arrendamientos (y de otros tipo de contratos ya ni hablamos), no se fíe. Si contrata a través de una inmobiliaria también es recomendable que el contrato sea revisado por un abogado.

Con estas recomendaciones debería ser suficiente para disponer de un contrato de arrendamiento ajustado a la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque lo mejor siempre es que un abogado (un buen abogado) lo redacte o al menos lo revise, el coste de un buen asesoramiento es mucho menor que el que puede provocar un contrato mal elaborado.

 

 

 

Cómo presentar una reclamación a tu banco.

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A pesar de que el movimiento judicial sobre productos que ha comercializado la banca está siendo intenso desde hace tiempo ya, sigue habiendo puntos de fricción entre los usuarios y las entidades financieras,  anuncios de aumento de comisiones, nuevo índice de euríbor aplicable, etc.

Se hace imprescindible conocer cómo debemos presentar una reclamación ante una actuación de nuestro banco que consideremos no conforme a normativa, qué datos debemos incluir y qué respuesta debemos esperar, ya que de lo contrario un simple defecto de forma podría hacer que nuestra reclamación no llegue a buen puerto.

Sirva este post como guía general, y úsese con precaución, ya que en función de la materia a reclamar habrá que afinar si queremos tener éxito en nuestra aventura, es decir, especificar normativa concreta y detallar la actuación objeto de reclamación o queja. Lo más recomendable es contar con asistencia profesional, y si es de un abogado mejor, pero como sabemos que eso no siempre ocurre vamos al lío.

La norma que recoge esta materia es la Orden ECO/734/2004, de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atención al cliente y el defensor del cliente en las entidades financieras. Esta norma regula los requisitos y procedimientos que deben cumplir los departamentos y servicios de atención al cliente de las entidades financieras y también de las entidades aseguradoras.

Puede reclamar cualquier persona física o jurídica, ya sea española o extranjera, siempre que la queja o reclamación verse sobre sus intereses legalmente reconocidos, ya deriven de contratos, de normativa de transparencia y buenas prácticas o del principio de equidad. El plazo para reclamar es de 2 años desde que el cliente tuviera conocimiento de los hechos  que originan la reclamación o queja.

Todas las entidades deben disponer de un departamento o servicio de atención al cliente, cuyo objeto sea atender y resolver quedas y reclamaciones que presenten sus clientes, y al  que se deberá dirigir la reclamación. Asimismo, todas las entidades debe disponer de un Reglamento para la Defensa del Cliente, con un contenido mínimo, que regule y especifique el procedimiento de reclamación, y cuyo contenido debe estar disponible en cada oficina y en la página web de la entidad.

Del mismo modo las entidades financieras deben poner a disposición de los clientes la siguiente información:

  • La existencia de un departamento de atención al cliente con indicación de dirección postal y electrónica.
  • La obligación de atender y RESOLVER  por parte de la entidad las quejas y reclamaciones presentadas por sus clientes en el plazo de DOS meses desde su presentación en el departamento o servicio de atención al cliente.
  • Referencias a la normativa de transparencia y protección del cliente de servicios financieros.

 

En cuanto al procedimiento de queja o reclamación:

Se habla de queja o reclamación, ¿qué diferencia hay? ¿Qué debemos presentar?

Siguen un procedimiento similar y los mismos requisitos formales, la diferencia consiste en que la queja es aquél procedimiento presentado por usuarios de servicios financieros por demoras, desatenciones o cualquier otra actuación deficiente que estimemos. Con la reclamación ponemos en conocimiento de la entidad hechos que suponen para el reclamante un perjuicio en sus derechos, y desee obtener una restitución de sus derechos conculcados.

El procedimiento se iniciará mediante un documento (en formato papel o por medios informáticos, electrónicos o telemáticos),  en el que deben constar los siguientes datos:

  • Nombre. apellidos y domicilio del interesado (y de la persona que lo represente en caso de actuar bajo representación).
  • Motivo de la queja o reclamación, detallando claramente sobre la cuestión sobre la que se solicita el pronunciamiento.
  • Oficina, departamento o servicio donde se hubieran producido los hechos objeto de la queja o reclamación.
  • Que el reclamante no tiene conocimiento de que la materia objeto de la queja o reclamación está sustanciada a través de procedimiento administrativo, arbitral o judicial.
  • Lugar, fecha y firma.

Debemos aportar junto con el escrito de queja o reclamación aquellas pruebas documentales que fundamenten nuestra pretensión.

Podremos presentar nuestra queja o reclamación en cualquier oficina abierta al público de la entidad así como en la cuenta de correo electrónico que disponga la entidad para este fin.

Una vez presentada la queja o reclamación la entidad dispone de un plazo de 2 meses para resolver, y la decisión deberá ser siempre motivada, con conclusiones claras sobre la solicitud planteada, con fundamento en las cláusulas contractuales y las normas de transparencia aplicables.

La decisión que ponga fin al procedimiento será notificada al interesado en el plazo de 10 naturales desde la fecha de la misma, normalmente a través del mismo medio en que se hubiera presentado la reclamación o queja.

Si la decisión fuera favorable al reclamante será vinculante para la entidad, sin perjuicio de que el reclamante desee obtener tutela judicial al respecto.

En caso de que sea desfavorable podremos presentar reclamación ante el Banco de España, para lo que será imprescindible acreditar haber agotado esta vía ante la entidad, aportando la reclamación (o queja) y la decisión correspondiente.

BONUS

Cada entidad está obligada a elaborar y aplicar un Reglamento para la Defensa de los Clientes y Usuarios, que debe coincidir en lo básico con lo establecido en la Orden del Ministerio que hemos desgranado en este post, hay que tener cuidado y revisarlos porque en algún caso se dan en los reglamentos algunos errores y descuidos, como por ejemplo no incluir la obligatoriedad de emitir decisión motivada (“Se considerarán desestimadas las que no finalicen mediante resolución expresa, cumpliendo lo dispuesto en el artículo 15 de la Orden”), saltándose lo establecido en la propia Orden,  así que mucho ojo.

EXTRA BONUS:

Si presentamos nuestra reclamación o queja por medios informáticos, electrónicos o telemáticos deberá ajustarse a los requisitos que impone la Ley 59/2003, de 19 de diciembre, de firma electrónica.