Cláusulas suelo (y abusivas) para dummies.

El pasado 21 de diciembre de 2016 el TJUE dictó una esperada sentencia en la que, en contra de algún pronóstico, y del dictamen del Abogado Gral., estableció que la nulidad de una cláusula por considerarse abusiva implica la restitución de las cantidades abonadas por la aplicación de la misma desde el inicio de la relación contractual. Nada nuevo, ya que es lo que establece el Código Civil, y que nuestro Tribunal Supremo ignoró en un alarde de creatividad jurídica.

No descubro nada diciendo que esta sentencia tiene cierta relevancia, tanto por las devoluciones a las que tendrá que hacer frente la banca (se calcula que unos 4000 millones de euros más los 5000 que tenían ya provisionados), sino también por el número de personas afectadas. El jaleo es de tal magnitud que el Gobierno prepara un mecanismo extrajudicial que agilice la devolución de las cantidades derivadas de las cláusulas suelo, y evitar que tengan que iniciar un procedimiento judicial, ante el riesgo de colapso de los juzgados, según ha justificado el Ministro de Justicia.

Este post, sin embargo, no va sobre cómo reclamar, ni  sobre cómo calcular la cuantía de tu cláusula suelo,  que de eso hay literatura de sobra y por juristas muy brillantes. Lo que me gustaría es hacer hincapié en que todo esto de las cláusulas suelo, y otras cláusulas abusivas, además de tocar a la banca y a los hipotecados está sacudiendo al sector de los despachos de abogados,  que parece que se han lanzado a la caza del cliente hipotecado con bastante intensidad.

No voy a entrar en la masiva, y súbita, especialización en la materia por parte de muchos abogados, y que casualmente ha tenido lugar en los últimos meses, (recuerdo una época en que por estas tierras existían hordas de picapleitos especialistas en extranjería), tampoco quiero meterme en el tema de publicidad (tema controvertido que dejamos para otro post), ni tampoco sobre honorarios, cada cual que elija el motivo por el que quiere que le contraten, por barato, por buen abogado o incluso por guapo.

Lo que si resulta paradójico es ver hojas de honorarios en las que se incluyen cláusulas posiblemente abusivas, como intereses de demora desproporcionados y obligación de pago de la totalidad de honorarios en caso de allanamiento, resulta curioso.

Aquí van, modestamente, unos pequeños consejos a la hora de enfrentarnos a la decisión de reclamar la nulidad de nuestra cláusula suelo (extensible a otras cláusulas abusivas):

1. Ahora todos los abogados son especialistas en cláusulas suelo (y en materias similares), pero igual unos son más especialistas que otros, no tenga problema en consultar a varios si es preciso, hasta que encuentre a uno en el que confíe (ya sé que igual esto de confiar es mucho pedir).
2. El derecho es una materia algo compleja, aléjese de los foros, google y redes sociales para recabar información técnica. NO ES BUENA IDEA.
3. Es perfectamente posible que a su cuñado le hayan devuelto más que a usted al anularle la cláusula suelo, posiblemente su cuñado (por listillo) tenía condiciones peores que las suyas, no compare grosso modo, no sirve.
4. Pida a su abogado una hoja de encargo por escrito dónde consten con exactitud todas las condiciones del encargo (como en cualquier otra compra, si le cobra muy barato revise bien, y después vuelva a revisar).
5. Consulte todas las dudas con su abogado antes de iniciar el pleito, no debe albergar dudas sobre el procedimiento u otros extremos.
6. No todas las cláusulas suelo son abusivas. Una cláusula con redacción clara y sencilla puede ser abusiva. Hay varios factores a tomar en cuenta, hay que revisar cada caso individualmente, no permita que no sea así.
7. Si quiere someterse a un procedimiento de resolución extrajudicial impulsado por el Gobierno consulte primero con su abogado, y evalúe pros y contras, los sres. del Gobierno son menos de fiar que los abogados.

Espero que esta relación, que es numerus apertus por supuesto, sirva de pequeña ayuda,  con los abogados hay que andar siempre con cuidado.

La reestructuración de la deuda hipotecaria (qué hacer si no puedes pagar la hipoteca).

Según los datos que publica el Consejo General del Poder Judicial las ejecuciones hipotecarias vienen experimentando un descenso durante todo este 2016  (comparado con 2015), sin embargo las cifras andan lejos de ser óptimas, y nos encontramos con un número excesivamente elevado de estos procedimientos ya que, si se sigue la progresión de los dos primeros trimestres, acabaremos este 2016 con unos 60000 procedimientos de ejecución hipotecaria, aproximadamente al nivel del año 2008.

Para evitar el inicio de un procedimiento de ejecución hipotecaria, existe un procedimiento de reestructuración de deuda hipotecaria, instrumento que puede ser de gran ayuda si nos vemos en situación económica crítica y no podemos asumir el pago de la hipoteca de nuestra vivienda habitual.

Este procedimiento está regulado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, en el que se establecen los requisitos para utilizar este procedimiento, y que ha sido modificado en varias ocasiones para ir adaptando el procedimiento a la realidad social y económica.

A pesar de que este procedimiento tiene unos años, y de que las entidades no son ajenas a su aplicación, ya que la gran mayoría se han adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, no es raro encontrar clientes con dudas y problemas relativos a su solicitud de reestructuración, o con la aplicación de la misma por parte de su entidad bancaria. A continuación veremos qué es, cómo se articula y solicita y qué medidas o mecanismos incluye este procedimiento.

 

Qué es un procedimiento de reestructuración de deuda hipotecaria:

Es un conjunto de medidas encaminadas a evitar la pérdida de la vivienda habitual por una eventual ejecución hipotecaria cuando el deudor está pasando por dificultades económicas que le impiden asumir el pago de su préstamo (o crédito hipotecario), se reestructura la deuda flexibilizando la forma de pago, con objeto de evitar un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria. Para ello la norma crea un procedimiento a seguir por las entidades bancarias cuando un deudor solicite una reestructuración hipotecaria, siempre que ese cliente cumpla una serie de requisitos.

Qué requisitos hay que cumplir.

Primero la entidad bancaria debe haberse adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, en la actualidad la práctica totalidad de las entidades se han adherido. Periódicamente se publica el listado de estas entidades actualizado en el Boletín Oficial del Estado, aquí tenemos el último publicado de fecha 29 de abril de 2016.

Que el deudor hipotecario se encuentre situado en el umbral de exclusión, y que el préstamo o crédito hipotecario grave la que sea su vivienda habitual. Estaremos bajo el umbral de exclusión cuando la suma de los ingresos de la unidad familiar no supere el triple del del IPREM (Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples, actualmente 532,51 €),  y además la unidad familiar haya sufrido, en los cuatro años anteriores,  una alteración significativa de las circunstancias económicas, significando esto que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por (al menos) 1,5.

También es aplicable este procedimiento si en el citado periodo de cuatro años previos hubieran sobrevenido circunstancias de especial vulnerabilidad para la unidad familiar, y establece la norma que las situaciones de especial vulnerabilidad son las siguientes:

• Constituir familia numerosa.
• Unidad familiar monoparental con dos hijos a su cargo.
• Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
• La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral.
• El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar.

El tercer requisito para la aplicación de la reestructuración hipotecaria es que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos de la unidad familiar.

Cómo solicitar la aplicación del Código de Buenas Prácticas y reestructuración hipotecaria.

Se efectúa la solicitud en cualquier sucursal de la entidad, mediante una simple instancia en la que se solicita la reestructuración de la deuda hipotecaria. A esta solicitud habrá que adjuntar la siguiente documentación:

• Certificado de rentas expedido por la AEAT o declaración de la Renta (modelo 100 IRPF)
• Tres últimas nóminas o certificados acreditativos de prestaciones, subsidios de desempleo, rentas de inserción o cualesquiera otra prestación percibida.
• Libro de familia o certificado acreditando inscripción como pareja de hecho.
• Certificado de empadronamiento donde consten las personas empadronadas en la vivienda.
• Certificación del Registro de la Propiedad relativas a cada miembro de la unidad familiar.
• Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución del préstamo hipotecario.
• Declaración responsable del deudor indicando que cumple los requisitos para que sea de aplicación la reestructuración hipotecaria por encontrarse bajo el umbral de exclusión.

La entidad debe responder a la solicitud en el plazo de 1 mes, y es importante quedarnos con justificante de presentación, puesto que a veces se pierden estas solicitudes, y habría que volver a empezar.

En la respuesta de la entidad se deberá ofrecer al deudor un plan de reestructuración de la deuda que sea viable, basado en la aplicación conjunta de las siguientes condiciones:

• Carencia en la amortización de capital de cinco años. El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas.
•  Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
•  Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia.
•  En todo caso, se inaplicarán con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.

La entidad tendrá también la potestad de reunificar las deudas del cliente para salvaguardar el buen fin del plan de reestructuración.

En el caso de que, analizada el situación económica del deudor, el plan de reestructuración resulte inviable porque, aún aplicando las condiciones anteriores, la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos de la unidad familiar , la entidad comunicará esta circunstancia y se podrán adoptar medidas complementarias.

Las medidas complementarias consisten en que la posibilidad de que el deudor solicite un quita de hasta un 25% del capital pendiente de pago y, en caso de la entidad bancaria no acepte la quita, dispone de un plazo de 12 meses (desde la solicitud de reestructuración) para solicitar la dación de pago de su vivienda, quedando en este caso la entidad obligada a aceptarla, quedando la deuda totalmente cancelada con la entrega. Además, si el deudor lo solicita al momento de la petición de la dación en pago podrá permanecer en la vivienda por un plazo de 2 años en concepto de arrendatario, quedando obligado a satisfacer una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.

En resumen, es un procedimiento que comporta ventajas para quien ve disminuidos sus ingresos y no puede afrontar el pago de la hipoteca de su vivienda habitual.

BONUS 1. Hay que prestar especial atención  a los requisitos de aportación de documentos y plazos, debido a la brevedad del procedimiento si no se aporta toda la documentación es posible que la entidad bancaria resuelva indicando esta falta de documentación y alegando que no puede elaborar un plan de reestructuración, en este punto habría que comenzar nuevamente.

BONUS 2. Seremos cuidadosos al elaborar la solicitud, y en el escrito incluiremos nuestra identificación completa, domicilio e identificación del préstamo hipotecario y la vivienda hipotecada.Aún siendo un trámite sencillo, es recomendable  una visita a su abogado de confianza para preparar la documentación y que le asesore convenientemente sobre las dudas que le surjan, seguramente ahorrará tiempo.