El contrato de arrendamiento de vivienda es un negocio jurídico muy habitual actualmente, sin embargo (y quizás debido a eso) no se le presta la atención debida, ni se calcula correctamente el coste de los problemas derivados por errores o excesos de confianza al formalizar el mismo.
Lo ideal es que un abogado revise el contrato puesto que regula algo tan importante como es el alquiler de una vivienda, que para una de las partes es un patrimonio valioso y para la otra es donde residirá y constituirá su domicilio habitual, siendo además el instrumento que vinculará las relaciones entre arrendador y arrendatario. La cuestión tiene la importancia suficiente como para asegurarnos de que el contrato reúne los requisitos legales y garantías suficientes para que,en caso de controversias, no nos llevemos sorpresas desagradables.
La googlelización ha provocado que tengamos a tiro de un clic entretenimiento, noticias, todo tipo de información e incluso ¡modelos de contratos listos para descargar! ¿Quién podría resistirse a la tentación? Está ahí, esperando a que lo descargues e incluyas tus datos, y ya está, sin tener que llamar al pesado del abogado, que me pedirá un montón de datos, y copias de documentos, y me hará preguntas y tardará en hacerlo, y encima me cobrará… Es que lees el contrato y todo está tan claro, no puede ser tan difícil, decidido, me lo descargo y ya está, ¿qué podría salir mal?
Pues podría salir mal que te descargues un contrato de arrendamiento elaborado conforme a la Ley Peruana (Decreto Legislativo nº 1177 para la Promoción del Arrendamiento para Vivienda) sí, esto es un caso real, ha ocurrido. Podría salir mal que esté mal descrita la vivienda, y que surjan problemas a la hora de determinar la vivienda objeto de desahucio, podría ocurrir que se omita un inventario del mobiliario, o podría ocurrir que quien alquila la vivienda no tenga título para ello y que nos encontramos con problemas ante terceros que se arroguen la propiedad y el uso del inmueble, podría ocurrir que se formalice contrato por plazo menor al legalmente establecido etc.
Bueno claro, pero todo esto es la teoría, y se están apuntando supuestos que en la realidad no ocurren… NO. La realidad supera a la ficción, y en temas legales, la realidad supera y complica SIEMPRE a la ficción, siempre.
A continuación van unas sencillas recomendaciones para evitar sustos de arrendador y arrendatario, e infartos de sus futuros abogados.
1. La ley que regula los arrendamientos de inmuebles urbanos para viviendas es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, la Ley Peruana no nos sirve.
2. Si se alquilan además espacios accesorios a la vivienda principal, como garajes o trasteros, también se aplican las mismas normas contenidas en esta ley.
3. Existe libertad de pactos en el arrendamiento salvo ciertas cuestiones que son de obligado cumplimiento, no todo es negociable.
4. El arrendatario no puede ceder o subarrendar la vivienda sin consentimiento por escrito del arrendador.
5. La duración del contrato puede pactarse libremente con la condición de que la duración mínima sea de tres años. Si se pacta duración inferior se prorrogará automáticamente hasta alcanzar los tres años. Una vez llegado el plazo de tres años, sin ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar el mismo con antelación de 30 días se producirá una prórroga automática de un año de duración. En los contratos prorrogados siguen rigiendo las condiciones establecidas en el mismo.
6. Hay libertad de pacto para acordar la renta y la fecha de pago, si no se dice nada al respecto deberá ser abonada entre los días 1 al 7 de cada mes. La ley no permite que se exija abono de más de una mensualidad por adelantado. Existe obligación del arrendador de emitir recibo por la renta, salvo que el pago se efectúe por medios que permitan acreditar el pago. Es recomendable detallar en el contrato que los pagos se harán en cuenta corriente, mediante transferencia o ingreso, y realizar los ingresos detallados e individualizados en caso de que existan varios conceptos (renta, suministro electricidad, comunidad de propietarios etc.), ya que las partes pueden acordar que el arrendatario se haga cargo del pago de determinados gastos de la vivienda, suministros, tributos, gastos de comunidad y otros. Es posible incluir pacto de actualización de renta, si no existe pacto se entenderá que no se actualizará, en este pacto deberá constar el mecanismo para calcular el incremento, y solo podrá revisarse en la fecha en la que se cumpla cada anualidad de vigencia del contrato.
7. En caso de arrendamiento de vivienda no puede exigirse más de la renta equivalente a un mes de fianza, y solo se actualizará pasado el plazo de los tres primeros años de vigencia de contrato.
7. El arrendador es responsable de realizar las reparaciones para conservar la vivienda en buen estado, salvo aquellas que se deban al desgaste habitual por el uso de la misma.
8. Dispone el arrendatario de un derecho de adquisición preferente, pero cabe la posibilidad de pactar la renuncia del arrendatario a este derecho.
9. El incumplimiento de las condiciones y acuerdos pactados en el contrato permite a la parte que haya cumplido con sus obligaciones o bien exigir el cumplimiento o resolver el contrato. Son causas legales para que el arrendador resuelva el contrato el impago (incluyendo los impagos parciales) de la renta, de otras cantidades acordadas, o de la fianza, la cesión o subarriendo inconsentidos y la realización de actividades molestas, nocivas, insalubres o ilícitas en la vivienda.
10. Si se arrienda vivienda con mobiliario, además de hacerlo constar en el contrato, es muy recomendable añadir un anexo con el mobiliario detallado por estancia, que incluya muebles y electrodomésticos a los efectos de facilitar futuras reclamaciones.
11. Es obligatorio para el arrendador añadir el certificado energético de la vivienda al contrato, así lo dispone el art. 2 del Real Decreto, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. No incluirlo supone infracción administrativa grave prevista en la Disposición Adicional Tercera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, y la sanción correspondiente es multa entre 601 y 1000 euros.
12. Muy recomendable incluir datos precisos del domicilio del inmueble, datos registrales (puede que queramos registrar el arrendamiento en el Registro de la Propiedad) y título en virtud del cual el arrendador ha dispuesto de la vivienda. Puede parecer un exceso, pero pensemos en una vivienda de la que no comprobamos la titularidad y nos la está alquilando un heredero del titular, y que haya tomado posesión de ese inmueble sin conocimiento ni consentimiento del resto de herederos, nos podría provocar ciertos inconvenientes.
Extra Bonus: No, el propietario de la vivienda no puede entrar en la vivienda cuando quiera, aunque conste en el contrato, no es válido un consentimiento general, que alguno se viene arriba y lo incluye, y puede terminar cometiendo un delito.
Extra Bonus 2: No, no todas las inmobiliarias redactan o tienen es sus bases de datos buenos contratos de arrendamientos (y de otros tipo de contratos ya ni hablamos), no se fíe. Si contrata a través de una inmobiliaria también es recomendable que el contrato sea revisado por un abogado.
Con estas recomendaciones debería ser suficiente para disponer de un contrato de arrendamiento ajustado a la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque lo mejor siempre es que un abogado (un buen abogado) lo redacte o al menos lo revise, el coste de un buen asesoramiento es mucho menor que el que puede provocar un contrato mal elaborado.
Blog de Raúl G. Gámez 