Adquisición de vivienda en subasta de la AEAT. ¿Ganga o trampa?

Debido a la situación económica que vivimos desde hace años, resulta frecuente que impagos de ciertos impuestos acaben con la Agencia Tributaria embargando propiedades (viviendas, locales, garajes, etc.) y posteriormente llevando a cabo subastas de inmuebles, y llegado el caso incluso adjudicaciones directas de los mismos. Aparentemente puede parecer una buena idea acceder a un inmueble utilizando este procedimiento, pero he aquí algunas circunstancias e incidencias que nos encontraremos por el camino, y que habría que tener en cuenta.

Aunque puede parecer un asunto relativamente sencillo, ya que el procedimiento se encuentra regulado, y no existe un vendedor que nos quiera dar gato por liebre, sino que al otro lado se encuentra la administración, (con las garantías que ello conlleva), en la práctica podemos encontrarnos con verdaderos quebraderos de cabeza.

En mi opinión no es recomendable la adquisición de inmuebles para cualquier persona sin conocimientos avanzados de ciertos fundamentos legales, es decir que conozca la ley y sepa derecho, y no, no es un asunto para cuñados, inversores amateurs, ni paracaidistas al uso que pasaban por allí.

El procedimiento de adjudicación por subasta o adjudicación directa es relativamente sencillo, una vez se cumplen ciertos requisitos, elegimos el bien y nos «personamos» en el procedimiento para formar parte del mismo, poder pujar y adquirir el inmueble, si nuestra oferta es la mejor, o si es por adjudicación directa y nuestra oferta satisface a la mesa de subasta, el inmueble es nuestro. Esto es un resumen muy de andar por casa, y voy a obviar más detalles debido a que esta fase no debe conllevar dificultad, aunque es donde se originan ciertas complicaciones de importancia a la hora de hacer efectivo nuestro nuevo derecho de propiedad.

Vayamos por partes. Los problemas que podemos encontrarnos una vez adquirida la propiedad se desglosan en 3 grandes núcleos.

1. Identificación del inmueble (y valoración del mismo).
2. Acceso a la posesión.
3. Responsabilidad por deudas derivadas de la finca adquirida.

1.- ¿Como es posible que tengamos problemas de identificación del inmueble si quien transmite es la administración, después de haber seguido un procedimiento administrativo con todas las garantías y notificaciones al anterior titular de la vivienda?

Pues porque la AEAT se basa en la información que obra en el Catastro para proceder a identificar la finca, e incluso para efectuar la valoración que sirve para valorar el bien. Pero, ¿qué ocurre si el edificio da a dos calles? Imaginemos un edificio que da a la avenida de una playa en su fachada principal, y a una calle trasera en su otra fachada, sin embargo en el catastro únicamente consta una de las calles, esto es debido porque a efectos catastrales se toma como unidad  toda la parcela y no cada una de las fincas que constituyen una vivienda, local o garaje, de modo que a toda la parcela se le otorga una sola calle como domicilio dónde ubicarla. En la práctica esto se traduce en que cuando accedemos a la información de la subasta el domicilio del inmueble será la calle A, que está en primera línea de playa, y se tasará basándose en esta ubicación, independientemente de que el inmueble que queramos adquirir tenga su acceso por la calle trasera, y que no tenga acceso ni vistas al mar.También puede ocurrir que la dirección que consta en el catastro no sea la real, y que no concuerde con la realidad física, con los problemas posteriores que ello conlleva. Por raro que parezca estas imprecisiones existen, sumadas a que en ocasiones el contenido del catastro, por el que la administración se guía y se basa para llevar a cabo todo el procedimiento no concuerda fielmente con el contenido del Registro de la Propiedad, y es una piedra más en el camino para identificar la vivienda (y para efectuar notificaciones cualquier poseedor de la misma), tengamos en cuenta que la dirección que consta en el Registro de la Propiedad no suele actualizarse, y puede ocurrir que el Ayuntamiento cambie el nombre de la calle, que en su momento se haya inscrito erróneamente o  que cuando se produjo la inscripción de los inmuebles en el Registro el ayuntamiento no hubiera aún dado nombre a las calles (zonas de nueva urbanización). Pequeños detalles que acarrean gastos extras y complicaciones. También ocurre que todo está orden, y los datos de Registro, Ayuntamiento y Catastro casan a la perfección, y es todo algo más sencillo.

De aquí deriva también que la valoración que efectúa la Agencia Tributaria pueda tener una desviación considerable respecto al precio de mercado, por varios motivos:

Primero, se toma como referencia el valor catastral, según la ponencia de valores vigente (la ponencia de valores recoge los criterios utilizados para llevar a cabo la valoración catastral, es de ámbito municipal), que puede no ser representativa del valor actual y real de la vivienda. El valor catastral no debe superar el valor de mercado, pero ocurre que si la ponencia de valores no se encuentra actualizada, y la zona donde se encuentra el inmueble ha sufrido una gran depreciación con respecto a la fecha de la realización de la última ponencia de valores, el valor catastral puede ser similar al valor de mercado, pero nunca lo sabremos excepto que se realice una tasación ad hoc (tasación que no podremos hacer antes de la adjudicación porque no tendremos acceso al bien), por tanto, el valor catastral que se usa por la administración para establecer el valor de los inmuebles que salen a subasta no resulta un buen indicador, o al menos no es fiable.

Segundo, la Administración usa una valoración en la que se toma el valor catastral para determinar el valor de referencia, no se usan «testigos» (inmuebles de similares características con los que comparar valoración), y tercero porque la administración tributaria para efectuar la valoración no se efectúa visita a la propiedad, por lo que el valor es aproximado, muy aproximado (tan aproximado como que el valor de referencia establecido por la AEAT ascienda a 166000 euros, y el valor real de mercado no alcance los 95000),  y sin embargo en muchas ocasiones es el precio la características más determinantes a la hora de tomar la decisión de adquirir un inmueble.

2.- Si nuestra oferta es la óptima, y cumplido el trámite burocrático, obtendremos el acta de adjudicación, que viene a decir y certificar que tal inmueble es nuestro, es el título de adquisición y el documento que accede al Registro de la Propiedad para inscribir a nuestro nombre el inmueble. El siguiente paso es tomar posesión efectiva del bien, con la subasta «administrativa» no ocurre como con las subastas judiciales, la Administración se limita a otorgar el acta de adjudicación, sin que conste en el procedimiento en muchos casos,  si el bien está ocupado o no por el propietario despojado de la propiedad, o si tiene algún poseedor distinto, mediando justo título o no (por ejemplo el anterior propietario podría haber arrendado el inmueble a otra persona).

Ahora toca averiguar si el inmueble está ocupado por alguien, si el resultado es negativo podremos ocuparla, pero en muchos casos tendremos que requerir y esperar, ya que si hemos adquirido una vivienda que puede constituir el domicilio de otra persona, no es muy buena idea tomar posesión del bien y entrar en ella, por muy propietario que seamos de la misma. En caso de que exista algún «usuario» en la vivienda tocará conminarlo a que la desaloje, la Agencia Tributaria no tiene potestad para desalojar al anterior titular ni a otra persona, para que accedamos nosotros a nuestra recién adquirida propiedad, por lo que deberemos acudir a los tribunales de justicia. En este punto deberíamos iniciar un procedimiento para recuperar la posesión, que podría variar en función del supuesto concreto, pero que nos obligará a disponer de dinero para pagar abogado y procurador y paciencia para esperar a la resolución del litigio

3.- Deudas a soportar. Por si fuera poco complejo el tema de la adquisición de un inmueble por esta vía, y una vez abonado el precio de «compra», nos encontramos con que el adquirente tiene responsabilidad por ciertas deudas contraídas por el anterior titular. Esta responsabilidad está limitada a deudas que estén vinculadas con el inmueble, y que son básicamente dos: deudas por el Impuesto de Bienes Inmuebles y deudas que se mantengan con la comunidad de propietarios en caso de que el inmueble esté sometido al a Ley de Propiedad Horizontal. Es lo que se denomina afección real, el inmueble queda vinculado a estas deudas por el carácter de las mismas.

En el caso del IBI y según el artículo 64 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (RDLeg. 2/2004, de 5 de marzo), y en concordancia con el art. 43.1.d y 79 de la Ley General Tributaria, los adquirientes del inmueble serán responsables subsidiarios (no solidarios) de la totalidad de la deuda tributaria (no prescrita) exigida en periodo voluntario,esta responsabilidad no alcanza a las sanciones que hayan podido recaer sobre el deudor principal. Exige esta responsabilidad que el ayuntamiento haya requerido al deudor tributario principal y se le declare fallido, y deberá agotar el procedimiento de recaudación tanto en la fase de periodo voluntario de pago, como  en la ejecución, hasta llegar a la declaración del fallido. Una vez que el Ayuntamiento ha cumplido con este trámite podrá reclamar al nuevo titular la deuda no prescrita.

En el caso de las deudas contraídas con la comunidad de propietarios , establece la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1.e lo siguiente:

«El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación». 

Por tanto, es clara la ley en este sentido, es obligación del nuevo propietario afrontar las deudas de los tres años anteriores más el año en curso, y es importante recordar, que en una compraventa o transmisión ortodoxa, ante notario, se le solicitará al transmitente un certificado expedido al efecto por la comunidad de propietarios donde conste que se encuentra al corriente de los pagos, sin embargo, en un procedimiento de subasta, este certificado no se emite, ni obra información al respecto en el expediente de la Agencia Tributaria, por tanto,  a priori no tendremos ni idea de si las cuotas de la comunidad de propietarios se encuentran abonadas.

Examinado todo esto resulta, en mi opinión, un procedimiento no recomendable para la adquisición de inmuebles.